Цены на «первичное» жилье на удивление стабильны. Хотя застройщики грозятся, что уже ближе к лету квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса начнут дорожать в гривне. Но пока даже в Киеве реально стать обладателем новой «единички», имея на руках всего 400–500 тыс. грн. А в регионах с такой суммой вполне можно присмотреть квартиру побольше и попросторнее.
В начале 2017 года застройщики продолжают удерживать гривневую цену квадратного метра на уровне второй половины 2016 года. Но рост стоимости свежепостроенного жилья неизбежен, и поводом для этого станет не только ползучая девальвация, но и инфляция. Правда, в первом квартале строительные компании обещают держать себя в руках и не пересматривать ценники радикально. Так что в ближайшие пару месяцев нижняя планка стоимости квадратного метра в Киеве сохранится на отметке в 12,5–13,5 тыс. грн., а в пригородах и других областных центрах – в пределах 9–10 тыс. грн. Понятно, что это самый-самый эконом-класс со всеми присущими ему недостатками. Но в любом случае, речь идет о новом жилье, приобретая которое можно запросто уложиться в бюджет от 350 до 600 тыс. грн. «Если раньше, имея на руках сумму, эквивалентную 15–20 тыс. долл., покупатель мог рассчитывать только на жилье в пригороде, то сегодня, обладая аналогичным бюджетом, есть реальная возможность приобрести квартиру в Киеве», – рассказал «Деньгам» Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании GEOS. Конечно, встречаются и еще более увлекательные предложения. В столице некоторые застройщики все еще выставляют квартиры по цене от 11 тыс. грн., а в городах поменьше – от 7–8 тыс. грн. Но решаясь на подобную покупку, нужно тщательно анализировать все «за» и «против», так как демпинг очень часто скрывает за собой отсутствие разрешительных документов или строительство на незаконно занятом участке. И даже если у компании будут все необходимые бумаги, но она начинает продажи на ранних этапах строительства, заманивая покупателей неприличной низкой ценой, есть большая вероятность, что дом так и не будет построен.
От 12 и выше Чего можно ожидать от квартиры, где стоимость квадратного метра не превышает 12–13 тыс. грн., а итоговая цена «единички» умещается в 400–450 тыс. грн.? Начнем с того, что жилой комплекс будет расположен в одном из спальных районов столицы или города-миллионника. В этом есть как положительные стороны (близость лесных и парковых зон, отсутствие чрезмерной загазованности, развивающаяся инфраструктура), так и отрицательные. До работы или места учебы путь окажется явно неблизким (причем даже до метро придется добираться 15–20 минут на маршрутке). А если жилой массив относительно молодой – может выясниться, что в пешей доступности нет пока ни поликлиник, ни продуктовых супермаркетов, ни аптеки. Сам дом не порадует архитектурными изысками, и внешне будет выглядеть как десятки аналогичных бетонных высоток. Хотя стоит заметить, что даже в комплексах эконом-класса есть тенденция к уменьшению этажности. Вместо домов на 23–25 этажей нередко встречаются более низкорослые новостройки на 12–17 этажей. Правда, не в Киеве, где плотность застройки приличная и борьба идет за каждый квадратный метр площади. А вот в пригороде и регионах концентрация высоток гораздо меньше. Качество строительных материалов в бюджетных жилых комплексах постепенно повышается. Застройщики отказываются от самого дешевого пустотелого блока в пользу газобетона и кирпича. Сама технология строительства – преимущественно монолитно-каркасная. Дом, возведенный по такой технологии, отличается высокой прочностью благодаря арматурному каркасу. И если строительство ведется без нарушений, риски усадки и появления трещин будут минимальными. Внешняя обшивка стен теплоизоляционными материалами уже стала стандартом для любого класса жилья. А вот автономное снабжение горячей водой и теплом в бюджетных новостройках встречается еще не очень часто.
Даже имея на руках 350–400 тыс. грн., можно планировать покупку квартиры в новостройке в одном из областных центров и даже в Киеве. Но у ценового дна первичный рынок долго не продержится. Застройщики угрожают к лету поднять стоимость квадратных метров на 5%. А за весь 2017 год новое жилье подорожает на 8–10%. Метраж квартир в домах экономкласса не преподносит никаких сюрпризов. Площадь «единичек» составляет 35–40 кв. м, «двушек» – 55–65 кв. м, трехкомнатных квартир – до 80–90 кв. м. Да, есть такая тенденция как осторожное снижение площади в новых жилых комплексах. Но без особого рвения. «Единички» до 30 кв. м – это уже сейчас скорее характерно для smart-квартир (см. ниже).
Вплотную к комфорту
Заплатив за квадратный метр до 16–18 тыс. грн. в Киеве и 13–16 тыс. грн. на периферии, что выливается в среднем до 500–700 тыс. грн. за однокомнатную квартиру, можно рассчитывать на полноценный комфорт-класс. Прежде всего, это более удобное расположение вблизи транспортных развязок и объектов социальной инфраструктуры. Еще одна отличительная черта комфорт-сегмента – попытки застройщиков придать новостройкам более привлекательный внешний вид и отойти от шаблонов. К тому же, жилые комплексы комфорт-класса обладают более просторной придомовой (и, как правило, охраняемой или огороженной) территорией, на которой располагаются и детские площадки, и зона для выгула собак, и парковка. Причем зачастую в доме уже предусмотрен подземный паркинг для жильцов, что позволяет освободить пешеходную зону и газоны от автомобилей В строительстве девелоперы массово используют кирпич – для стеновых проемов, конструкция здания обычно – монолитно-каркасная. Возможно, это будет белый (силикатный) кирпич, который не так долговечен и надежен, как красный (керамический), изготавливаемый из глины. Но его теплопроводные и звукоизоляционные, да и эстетические качества, куда выше, чем у газобетона. Монолитно-каркасная конструкция позволяет варьировать планировкой – но в разумных пределах, конечно, с учетом ограничений, налагаемых местом подвода коммуникаций (вода, канализация, газ). В качестве тепловой «подушки» в домах комфорт-класса обычно используется обшивка минеральной ватой. Плюс ко всему, в жилом комплексе применяется индивидуальное отопление и водоснабжение с полным набором средств контроля (счетчики и регуляторы), что позволит существенно сэкономить на оплате коммунальных услуг.
Еще одна отличительная черта комфорт-класса в том, что застройщики стремятся объединять жилые комплексы в небольшие микрорайоны, и развивать их внутреннюю инфраструктуру. Это означает, что в доме или где-то по соседству непременно окажется детский садик, пару кафе или ресторанов, аптека, супермаркет и спортклуб. «Сейчас уже не считается чем-то особенным наличие собственной прачечной на территории жилого комплекса или сервиса по сезонному хранению автомобильных шин», – приводит пример Руслана Грабко, директор по продажам и маркетингу группы компаний Royal House. Квартиры в новостройках комфорткласса чуть просторнее, чем в экономе. Но ненамного. Площадь однокомнатных составляет порядка 45–50 кв.м, «двушек» – 60–65 кв. м, трехкомнатных квартир – порядка 90–95, реже – 100 кв. м. Кстати, апартаменты многокомнатного формата в комфортклассе – большая редкость. Такие квартиры почти полностью перекочевали в бизнес и премиум ввиду отсутствия спроса на них. Но если покупатель желает – ему предложат пару квартир по соседству и объединят их.
Меньше, но не хуже
Вообще, если раньше застройщики стремились всячески увеличивать метраж квартир, то в 2015–2016 годах наметилась обратная тенденция, и модным трендом является жилье, общая площадь которого начинается с 15–20 кв. м. «Все чаще однокомнатные квартиры представлены в так называемом smart-формате. Это вариант функциональной студио, где совмещены зоны приготовления пищи, отдыха, и нередко, зона сна», – объясняет Руслана Грабко. Покупатель такой квартиры решает несколько задач. Во-первых, укладывается при покупке малогабаритного жилья в куцый бюджет. Например, если на полноценную «единичку» нужно потратить 600 тыс. грн., то «смарт»-квартира обойдется раза в полтора дешевле. Во-вторых, меньший метраж дает ощутимую экономию на оплате коммунальных услуг, что с постоянным ростом тарифов на воду, электричество и газ – неоспоримый плюс. В-третьих, значительно сокращаются затраты на ремонт и обстановку квартиры, что тоже немаловажно. Плюс ко всему, smart-квартиры появляются преимущественно в домах класса «комфорт» и «комфорт+», которые обладают достаточно развитой бытовой инфраструктурой. Следовательно, это позволяет рационально использовать метраж, сократив зону для приготовления пищи до минимума (ведь при желании поесть можно и в кафе), и отказавшись от установки стиральной машины, так как в доме все равно есть прачечная. Но не лишены smart-квартиры и недостатков. Очевидно, что это жилье для «эгоиста». Молодой семье (а уж тем более с ребенком) в нем будет тесно. Кроме того, если квартира совсем крошечная, то большой проблемой может оказаться прописка, так как согласно законодательству, площадь жилой недвижимости должна превышать 19,8 кв. м. Все, что меньше, относится к нежилым помещениям. К слову, стоит отметить, что застройщики постепенно сокращают метраж не только «единичек», но и квартир с большим количеством комнат. «Если раньше покупатель не рассматривал 2-комнатную квартиру площадью меньше чем 85–95 кв. м, то сейчас популярностью пользуются аналогичные объекты площадью 66–75 кв. м», – говорит Максим Барбаш. Причина падения спроса на просторные квартиры все та же: нежелание покупателя переплачивать за непродуктивную площадь, которая будет простаивать, и стремление сэкономить на оплате коммунальных услуг.
Мнение эксперта
Елена Белоус, менеджер компании «Студия ремонта РИЭЛ» При покупке квартиры нужно очень внимательно отнестись к ее планированию. Рациональное планирование помещения сгруппировано в условные зоны – общую и частную. У входа в квартиру имеет смысл разместить комнаты, которыми будут пользоваться все члены семьи и гости, – это общая зона. К ней относятся прихожая, кухня, гостиная, ванная комната. В глубине помещения (подальше от входа) – частная зона, доступ к которой, как правило, разрешен только членам семьи. Она включает спальни, гардеробную, второй санузел (если таковой предусмотрен планом). Если в квартире жилых комнат меньше, чем жителей, нужно организовать смешанную зону. Это комнаты, которые могут быть и частными, и общими – например, гостиная со спальным местом постоянного использования или кабинет.
Изучаем с пристрастием
Скандал с группой компаний «УКО» Анатолия Войцеховского, который был арестован летом 2016 года, в очередной раз напомнил покупателям квартир в новостройках о том, что перед сделкой следует изучать не только сам объект, его характеристики и качество материалов, но и родословную строительной компании. Помимо успешной истории работы на рынке и портфолио реализованных объектов (именно построенных, а не строящихся годами!), у компании непременно должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок. «Проблемы с правами на землю – наиболее распространенная ситуация. И ведение строительства без документации может вызвать целый ряд рисков. Начиная от задержек с вводом в эксплуатацию и вплоть до признания строительства незаконным. При этом заверения страховщика о том, что «документы находятся на рассмотрении», еще ни о чем не говорят и не означают, что разрешение в итоге будет получено», – рассказывает Дмитрий Сирота, управляющий партнер юридической компании SDM Partners. Помимо этого, строительная компания должна обладать разрешениями от местных органов власти на начало строительства, проектной документацией и ее экспертизой с положительным заключением. Важно, чтобы жилой комплекс, равно как и дополнительные объекты (например, детский садик или спортивная площадка) были внесены в Генеральный план населенного пункта. «Также застройщик обязан иметь разрешение на начало строительства (для объектов 1–3 категории сложности) либо предоставить декларацию о начале выполнения строительных работ (для объектов 4 и 5 категории сложности)», – говорит Игорь Корнев, адвокат, управляющий партнер адвокатской фирмы GORO legal. Вдобавок следует уточнить о наличии запрета на строительство на конкретном земельном участке. Ограничения могут быть связаны, к примеру, с тем, что земля входит в заповедную зону. «Прибрежные защитные полосы, допустим, являются природоохранной территорией с режимом ограниченной хозяйственной деятельности, на которой, в том числе, запрещено строительство любых сооружений. Кроме гидротехнических, навигационного назначения, гидрометрических и линейных», – приводит пример Игорь Корнев. Ну и конечно, у застройщика в обязательном порядке необходимо требовать сертификаты соответствия на строительные и отделочные материалы, и документацию, которая подтверждает их качество и соответствие заявленным свойствам.
Полная версия статьи.
По материалам: Деньги
