На различных этапах управления недвижимостью собственник сталкивается с множеством разных задач, для эффективного решения которых необходимо привлечение профессиональных специалистов.
На сегодняшний день такой системой профессионального управления недвижимостью является сервейинг. Он включает в себя все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также всего комплекса мероприятий, связанных с проведением технических, экономических и правовых экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимально общественного эффекта.
В процессе реализации концепции сервейинга происходит проработка как экономических, так и технических, а также пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что позволяет эффективное использование недвижимостью в дальнейшем.
Применение концепции сервейинга предусматривает распределение функций собственника или инвестора проекта и управляющей организации — сервейинговой компании. Собственник проекта участвует в принятии стратегических решений, а все операционное управление проектом ложится на сервейера.
Процесс осуществления сервейинга, как комплекс услуг, можно условно разделить на следующие этапы.
Рассмотрим более детально каждый этап.
Юридическое сопровождение подбора актива для приобретения либо строительства недвижимости.
На этом этапе осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды, поиск разного рода активов, их анализ и оценка. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование объекта.
Следует отметить, что поскольку на данном этапе проводится сбор информации и стратегическое планирование, основными инструментами анализа является проведение разного рода экспертиз.
Разработка структуры инвестиционного проекта.
Согласно действующему законодательству, основными участниками строительства являются Заказчик строительства (или же лицо, которое осуществляет функции Заказчика строительства), Генеральный проектировщик (далее - Генпроектировщик), Генеральный подрядчик (далее – Генподрядчик), лицо, которое осуществляет технический надзор при строительстве объекта.
Следует отметить, что одной из основных целей сервейера является минимизация рисков заказчика строительства, Сервейер работает на Заказчика строительства.
Поэтому на данном этапе сервейер осуществляет оценку возможных правоотношений с указанными выше участниками строительства с минимизацией рисков для заказчика строительства, при этом составляет оптимальный план действий для реализации проекта.
Сопровождение инвестиционного проекта.
Разработка договорной базы взаимоотношений.
Как раз стадия сопровождения инвестиционного проекта – детальное проектирование, согласование и заключение договоров. Инвестиционная деятельность без договоров не осуществляется в принципе. На этом этапе должно быть четкое понимание конкретики действий по проекту, фиксирование сроков, объемов работ и суммы. Следует отметить, что все взаимоотношения с участниками инвестиционного проекта, контрагентами оформляются в виде договоров. Реализовать какое-либо взаимодействие без договора невозможно.
Необходимым элементом – базисом, который будет регулировать будущие правоотношения заказчика строительства и генподрядчика, является договор генподряда на строительные работы, а правоотношения между Заказчиком строительства и Генпроектировщиком – договор на выполнение проектных работ и проектно-изыскательских работ. Важно отметить, что приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии сервейинговой компании, которая сопровождала разработку технического задания на проектирование.
При заключении вышеуказанных договоров необходимо учесть все нюансы строительства. Во избежание ситуации несоответствия работ согласно ГСН, так и проектной документации, а также предусмотреть все тонкости строительного процесса, необходимо обратиться за помощью к сервейинговой компании, в составе которой есть профессиональные юристы.
Действующим законодательством, а именно Гражданским кодексом Украины и постановлением КМУ №668 от 01.08.2005г. «Об утверждении Общих условий заключения и исполнения договоров подряда в капитальном строительстве» предусмотрены основные требования к таким договорам.
Обращаем внимание, что владельцем объекта строительства или же результатов каких-либо работ по объекту является Заказчик строительства, если иное не предусмотрено договором.
Неотъемлемой частью договора генподряда является календарный график выполнения работ, в котором определяются даты начала и окончания всех видов (этапов, комплексов) работ, предусмотренных таким договором.
При заключении договора генподряда стоит также обратить особое внимание на обеспечение выполнения сторонами обязательств, определенных договором генподряда, которые могут обеспечиваться гарантией, поручительством, неустойкой, залогом, удержанием, задатком и другими видами обеспечения выполнения обязательств. Это своего рода денежные стимулы того, что обязательство будет выполнено в должной форме, т. к. в противном случае виновная сторона будет нести денежные потери.
Таким образом, этап разработки договорной базы взаимоотношений между участниками реализации проекта включает в себя следующий комплекс услуг сервейера:
- разработка и анализ подрядных договоров в разных сферах строительства и с различными экономическими условиями, в частности договора генерального подряда;
- правовая организация подрядных отношений в строительстве; урегулирование правоотношений между генеральным подрядчиком и субподрядчиками;
- консультирование по контролю за исполнением договора генерального подряда;
- разработка и анализ договоров на выполнение проектных и проектно-изыскательских работ; распределение бремени ответственности, устранение рисков для клиента;
- разработка и анализ договоров авторского надзора в строительстве;
- юридическая организация процессов управления строительным проектом.
Сопровождение привлечения финансирования проекта.
Для обеспечения строительного проекта необходимым финансированием используются два основных источника инвестиций: средства инвесторов; банковские финансовые инструменты.
Способ привлечения инвестиций за счет средств инвесторов тоже можно поделить на разновидности:
- привлечение инвесторов бизнес-партнеров (разработка схемы совместной деятельности в проекте, согласование типа и вида совместной деятельности, урегулирование вопросов ведения совместной деятельности и распределения площади после ввода объекта в эксплуатацию).
- разработка схемы продаж объектов недвижимости в данном проекте конечным покупателям.
Привлечение инвестиций в строительство за счет банковских средств (его еще называют проектным финансированием строительства) является особым случаем банковского кредитования, когда предметом залога выступает будущая прибыльность строительного объекта. При таком способе привлечения инвестиций в строительство банк может взять на себя до 70 процентов финансирования строительного проекта. Более того, такое финансирование может быть предоставлено даже компаниям, которые только начинают свою деятельность. Однако для привлечения банковских инвестиций в строительство необходимо убедить банк в быстрой окупаемости строительного объекта (это возможно, если у строительной компании уже есть покупатели на сам строительный объект или на услуги, которые он будет производить после ввода в эксплуатацию).
Также одним из банковских инструментов привлечения инвестиций за счет банковских средств является синдикативное кредитование – предоставление несколькими банками большой суммы кредита одному крупному заемщику. Один банк не рискует выдать всю сумму кредита, поэтому несколько банков объединяются, чтобы уменьшить риски, и выдают совместно такой кредит.
Таким образом, оценка и подбор сервейером оптимального и действенного инструмента финансирования проекта позволит собственнику проекта сэкономить свое время и затраты. Более того, достаточно эффективно привлечение сервейинговои компании используется банками при проектном финансировании. При такой схеме финансирования кредитору особенно важно понимание корректности строительства, так как это напрямую связано с периодом возврата кредитных средств и качественным функционированием объекта.
Сопровождение процесса ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно законодательству Украины, а именно статьи 39 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» каждый объект независимо от того, был ли он построен заново или же реконструирован, после окончания всех строительных работ должен быть принят в эксплуатацию.
Не осуществив ввод в эксплуатацию нельзя оформить право собственности на недвижимость, проводить юридические действия (продажа, дарение, обмен и т.д.), заключить договора с организациями-поставщиками инженерных коммуникаций (электроэнергия, газ, вода, отопление).
Процессом принятия в эксплуатацию объектов занимается Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ, укр. ДАБІ). Эта инспекция проверяет соответствие объектов недвижимости государственным строительным нормам, регистрирует и выдает декларации и сертификаты о принятии в эксплуатацию.
Для того, чтобы подать заявление в ГАСИ о принятии в эксплуатацию готового объекта необходимо собрать ряд документов.
Более того, согласно ГСН и градостроительному законодательству застройщик не может ввести объект в эксплуатацию без подключения к инженерным сетям. Также при строительстве объекта, в частности жилого многоэтажного дома, должны быть предусмотрены детские сады, школы, поликлиники и другие объекты для обслуживания его жителей. Поэтому даже те заказчики, которые не рассматривают строительство инфраструктуры как маркетинговый инструмент для повышения продаж и спроса на его объекты, вынуждены вкладывать средства в ее создание, иначе дом может не ввестись в эксплуатацию. Созданные элементы инфраструктуры, безусловно, могут быть зачтены в качестве паевого участия. Но процесс этот очень долгий, утомительный, непрозрачный и зачастую несправедливый с точки зрения цифр взаиморасчета.
Экономия времени на данном этапе достигается в результате эффективного взаимодействия сервейинговой компании с государственными органами и органами местного самоуправления.
После введения готового объекта в эксплуатацию и присвоения почтового адреса такому объекту, можно осуществлять регистрацию права собственности на объект.
Следует отметить, что опыт работы в данной сфере профессионального сервейера позволит заказчику строительства пройти все этапы без каких-либо нюансов и дополнительных затрат.
Сопровождение получения исходных данных и разрешительной документации для строительства.
Основными составляющими исходных данных на строительство объекта являются:
- Градостроительные условия и ограничения;
- технические условия;
- задание на проектирование.
При разработке проектной документации (проекту строительства) учитываются местные правила застройки, государственно строительные нормы и градостроительное законодательство Украины. Обеспечение разработки (строительства объекта) проектной документацией, ее согласование с уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления, а также проведение в установленном порядке экспертизы этой документации осуществляется по общему правилу Заказчиком строительства.
Обязательной разрешительной документацией объекта строительства является:
- экспертный отчет касательно рассмотрения проектной документации (СС2-СС3);
- в случае если объект строительства находится на при аеродромной территории и превышает допустимую высотность, получение соответствующего согласования Госавиаслужбой;
- в случае если объект строительства находится в историческом ареале населенного пункта или же на иной территории объектов охраны культурного наследия, необходимо также получение Историко-градостроительного обоснования Министерства культуры Украины;
- разрешение на проведение строительных работ (СС2-СС3);
- договор паевого участия в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;
- акт готовности объекта е эксплуатации; сертификат о готовности к эксплуатации.
Таким образом, благодаря полному пониманию этапов и эффективного взаимодействия с государственными органами сервейинговая компания может поспособствовать оформлению разрешительной документации на строительство, что является существенным преимуществом привлечения такого института к управлению Проектом.
Напоследок следует отметить, что данный институт позволяет осуществлять независимый профессиональный внешней контроль проекта, чем способствует экономии средств в строительстве и повышает эффективность работы службы Заказчика.
