«ДС» разбиралась с наиболее распространенными подводными камнями, из-за которых мечта о собственной квартире может оказаться под угрозой, и выясняла, как их избежать.Покупка собственной квартиры - заветная мечта каждого украинца. Ради нее он работает на трех работах, экономит на отдыхе и годами копит деньги. Когда же приходит момент выбора квартиры, он может растеряться - десятки компаний предлагают самые разнообразные варианты жилья. Однако в погоне за легкой гривней некоторые из них грешат нарушениями, которые могут иметь печальные последствия для покупателей: иногда деньги заплачены, а получить заветные квадраты не удается.
По словам Василия Шеретько, старшего юриста юрфирмы "Антика", началу любого строительства должен предшествовать процесс оформления прав на земельный участок. Первое и одно из самых серьезных нарушений, из-за которого впоследствии невозможно сдать дом в эксплуатацию (со всеми последствиями, вплоть до признания объекта самостроем), кроется именно на данном этапе. "Как бы печально это ни прозвучало, но возведение объектов градостроительства на участках, не предназначенных для соответствующего вида строительства (или строительства вообще), а также участках, права на которые не оформлены или оформлены с нарушениями, судя по статистике, за последние 20 лет стало "национальной традицией", - сказал он.
Вячеслав Павлов, директор по развитию компании NOVBUD, считает, что на сегодня самые распространенные нарушения со стороны застройщика связаны именно с целевым назначением земельного участка. "Некоторые компании часто грешат тем, что строительные работы начинаются прежде, чем получено юридическое основание для жилого строительства, например, на территории бывшей промзоны. Конечно, это нарушение", - рассказал он.
Однако нарушения могут возникать и на других стадиях реализации проекта. "Могут быть допущены нарушения при получении разрешительных документов на строительство. Допустим, получено разрешение на строительство одного объекта, а фактически строится другой", - пояснил юрист юридическо-консалтинговой компании "Де-Юре" Иван Топор.
Кроме того, уточняет Вячеслав Павлов, проблемой может быть несоответствие расчетных мощностей дома по подключению к коммунальным сетям фактическому объему строительства. Что имеется в виду? Например, застройщик оформляет расчетную мощность коммуникаций на один дом, а строит несколько домов. В результате владельцы коммунальных сетей могут отказать в подключении этих домов к коммуникациям.
Кроме того, застройщики могут нарушить и требования закона по уплате паевого взноса в развитие инфраструктуры населенных пунктов. А без подтверждения такой оплаты, уточняет Василий Шеретько, принять дом в эксплуатацию нельзя.
Эти нарушения могут доставить покупателю квартиры массу неприятностей. Адвокат адвокатской фирмы Goro legal Яна Белая поясняет, что это может обернуться целым букетом проблем: уполномоченный орган может отказаться ввести построенный дом в эксплуатацию; прокуратура может подать в суд иски по расторжению договоров аренды земли в связи с нецелевым ее использованием; суды могут признать строительство незаконным; могут быть отменены декларации о начале строительных работ и сертификат о вводе объекта в эксплуатацию.
Несмотря на такое количество и разнообразие нарушений, отказываться от покупки жилья, конечно, не стоит. Просто нужно активно заняться проверкой документов у застройщиков. По словам директора по продажам и маркетингу группы компаний Royal House Русланы Грабко, покупатель недвижимости должен получить для себя ответы на три основных вопроса: 1) правильно ли целевое назначение использования земельного участка под проект и хватит ли срока пользования участком, указанного в договоре, на реализацию изучаемого проекта; 2) есть ли разрешение государственных структур на реализацию запроектированного объекта; 3) может ли компания строить подобные объекты, т. е. есть ли необходимые строительные лицензии.
На сегодняшний день массу информации можно найти, не вставая из-за стола с компьютером. "Например, через сайт http://map.land.gov.ua можно проверить, соответствует ли целевое назначение земельного участка выполняемому на нем проекту", - рассказала Руслана Грабко.
Кроме того, добавляет Иван Топор, можно проверить наличие у застройщика разрешения на строительство. "В нем будет указано, кому и для строительства какого именно объекта выдано соответствующее разрешение. Проверить действительность такого разрешения можно как обратившись в Государственную архитектурно-строительную инспекцию Украины с письменным запросом, так и на сайте указанного органа http://www.dabi.gov.ua/ в разделе "Дозвільні документи", - отметил юрист.
Однако иногда квартиру продает не компания - заказчик строительства, указанная в разрешительных документах, которая является законным пользователем земельного участка, а другое лицо, которому права на квартиру переуступлены или проданы. И вот здесь уже покупателю квартиры не обойтись без посторонней помощи. "Проверить связь продавца с заказчиком строительства, полномочия подписанта, условия договора, на основании которого отчуждается квартира либо права на нее, наличие судебных разбирательств, которые могут повлиять на надлежащее проведение строительства, может только квалифицированный юрист", - считает Иван Топор. Руслана Грабко добавляет, что специализированный юрист может детально изучить каждый документ, который касается выбранной квартиры или компании-застройщика, и увидеть подвохи там, где их не увидит обычный человек. "На сегодня стоимость консультации профессионального юриста составляет порядка 2 тыс. грн, что по сравнению со стоимостью квартиры - совсем небольшая сумма. Но она обеспечит покупателю квартиры спокойный сон", - отметил он.
Кроме того, дополнительным фактором надежности покупки является приобретение жилья через банк, уточняет Руслана Грабко. Ведь для того чтобы застройщик смог продавать свои квартиры в кредит, он должен в банке получить аккредитацию, пройдя длительную и тщательную проверку. А банк не будет кредитовать высокорисковые строящиеся проекты.
Татьяна Кузьмич Адвокат АК "Прайм" K.A.C.Group,от мошенников на рынке жилья уберечься невозможно. Если речь идет о преступном замысле, в основу которого положена идея собрать денег с доверчивых покупателей новостроек, будет запущена схема, ничем не отличающаяся от того, что происходит в реальных строительно-инвестиционных проектах. Стартовым капиталом создадут фирмы, запустят документацию, даже нулевой этаж возведут. Реализуют финплан по сбору средств и начнут игру в прятки, где шанс разыскать организаторов весьма условен, а деньги - равен твердому нулю.
Речь о защите инвестируемых средств может идти в плоскости того, как снизить риски, если у вполне добросовестного партнера что-то пошло не так. Любой проект строительства с привлечением внешних инвестиций изначально рисковый. На степень рисковости влияет все: нестабильность рынка, перепроизводство, положение банковской системы, месторасположение застройки, постоянно меняющиеся правила игры и первые лица в градостроительстве, большая стоимость денежных ресурсов и пр. Поэтому каждый новый строительный объект даже самые честные застройщики начинают с оформления новых компаний, которые живут ровно столько, сколько длится стройка. Такие выборочные данные ни о чем не говорят. Общую картину нужно сложить из пазлов, и, если есть желание покопаться в юридических тонкостях своими силами, стоит обратить внимание на следующие позиции.
Схем строительства на рынке много. Анализировать нужно по принципу: чем проще договоры и конкретно выписаны существенные условия, тем надежнее. Если менеджер по продажам либо прямая реклама обещают квадратный метр в возводимом объекте либо сразу квартиру с предварительным (строительным) номером и этажом, объектом покупки в договоре должно быть обещанное. Именно материальный объект, а не "право на" (как это часто бывает) либо "ценные бумаги", эмитированные застройщиком. Последнее также имеет право на существование, но степень риска существенно выше.
Изучить репутацию застройщика, его финансовое состояние, лицензии и разрешения строительства по всем доступным источникам - такие ресурсы сейчас публичны. Смотреть с помощью API Е- сервиса, пройдя необходимую идентификацию. Воспользоваться платными коммерческими сервисами YouControl, OpenDataBot. Открытые реестры - регистрационные, контролирующих органов, лицензий - дадут общую картину и помогут сделать соответствующие выводы. Зайти на Единый реестр судебных решений и задать критерии поиска по названию юридического лица. Выданные поисковиком решения судов позволят изучить деликатные вопросы конфликтных взаимоотношений как с контролирующими органами, так и с аналогичными инвесторами -покупателями etc.
Стоит также обратить внимание на то, что открытость реестров, в том числе на недвижимое имущество, имеет, помимо приятных мониторинговых возможностей, негативную сторону: собственно мошенникам, о которых идет речь, стало легче "работать", участились случаи неправомерного завладения недвижимым имуществом через махинации с реестром. С целью упредить такие неприятные последствия на рынке запущены превентивные программы: так называемые "сигнальные кнопки", которые при изменении статуса в реестре с точностью до секунды дают владельцу информацию в виде сообщения на телефон или иной контактный гаджет. Работает это следующим образом: собственник недвижимости (квартира, дом, имущественный комплекс промышленного назначения) ставит у нас на контроль объект (упрощенная форма договора). В случае совершения каких-либо несанкционированных манипуляций с его статусом в реестре получает моментальное сообщение и программу первичных действий для упреждения преступных намерений злоумышленников. На практике, правда, случается, что не только мошенники работают таким образом, но в определенных случаях и банки-ипотекодержатели. Полезный в целом сервис, рекомендую.
По материалам: Деловая Столица
