Сфера строительства, в том числе строительство коммерческой недвижимости, является областью интересов лиц из широкого круга деятельности.
Согласно пункту 1 Порядка разработки проектной документации на строительство объектов, утвержденного приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно- коммунального хозяйства Украины от 16.05.2011 г. No 45, к строительству относится как новое строительство, так и реконструкция, техническое переоснащение, реставрация и капитальный ремонт объектов строительства.
Согласно пп. 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 "Состав и содержание проектной документации на строительство" реконструкция – это перестройка введенного в эксплуатацию в установленном порядке объекта строительства, что предусматривает изменение его геометрических размеров и/или функционального назначения, вследствие чего происходит изменение основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность и т. п.), обеспечивается усовершенствование производства, повышение его технико-экономического уровня и качества изготовляемой продукции, улучшение условий эксплуатации и качества услуг. Реконструкция предусматривает полное или частичное сохранение элементов несущих и ограждающих конструкций, а также приостановление на время выполнения работ эксплуатации объекта в целом или его частей (при условии их автономности).
В соответствии с пп. 3.11 ДБН А.2.2-3:2014 новое строительство – это строительство домов, зданий, сооружений, их комплексов, осуществляемое с целью создания объектов производственного и непроизводственного назначения, а также линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, в том числе и достройка приостановленных объектов незавершенного строительства.
Таким образом, как представляется из анализа вышеприведенных определений, реконструкция от нового строительства отличается тем, что при реконструкции перестраивается уже существующий объект, тогда как новое строительство осуществляется "с нуля".
Однако возникает вопрос, как назвать строительство объекта, при котором сносится старое здание, а на его месте возводится новый объект недвижимости?
Ответ на него очень важный, так как согласно действующему законодательству название объекта строительства по проектной документации должно отвечать заданию на проектирование, не изменяться на всех стадиях проектирования и отражать вид строительства (новое строительство, реконструкция, техническое переоснащение действующих предприятий, реставрация, капитальный ремонт), а также его местоположение.
Новое строительство является намного более широким понятием и включает в себя, в частности, реконструкцию. Оно является таким, которое спроектировано "с нуля". При разработке проектной документации учитываются характеристики земельного участка, расположение проектируемого объекта строительства по отношению к другим зданиям. В то же время при реконструкции в первую очередь берутся в расчет характеристики именно здания, которое уже существует и в отношении которого будет осуществляться реконструкция, с учетом его инженерных сетей.
Таким образом, если здание подлежит полному сносу и на его месте планируется строительство нового объекта по отдельному проекту, то это новое строительство. Если же часть здания остается, но при этом имеет место изменение параметров здания и/или его функционального назначения – это реконструкция.
Согласно ст. 29 Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" основными составляющими исходных данных являются:
Градостроительные условия и ограничения предоставляются соответствующим уполномоченным органом градостроительства и архитектуры на основании градостроительной документации на местном уровне на бесплатной основе по заявлению заказчика строительства. В Киеве таким органом выступает Департамент градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета (Киевская городская государственная администрация). К упомянутому заявлению прилагаются:
Стоит отметить, что данный перечень документов для предоставления градостроительных условий иограничений исчерпывающий.
Градостроительные условия и ограничения являются действующими до завершения строительства объекта независимо от изменения заказчика.
Внесение изменений в градостроительные условия и ограничения может осуществляться предоставившим их органом по заявлению заказчика, во исполнение предписаний главных инспекторов строительного надзора центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, или по решению суда.
Отдельно хотим остановиться на функциональном и целевом назначении земельного участка, на котором может осуществляться строительство коммерческой (нежилой) недвижимости.
Так, с сентября 2018 г. вступили в силу новые государственные строительные нормы ДБН Б.2.2.- 12:2018 "Планировка и застройка территорий", опубликованные в информационном бюллетене
Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины No 5/2018.
Согласно пп. 3.67 и 4.14 ДБН Б.2.2.-12:2018 функциональной зоной является часть территории населенного пункта с выраженной явным образом преобладающей функцией ее градостроительного использования жилой, общественной, производственной и рекреационной, что отражается в документации по пространственной планировке.
С учетом требований соответствующих нормативно-правовых актов относительно режима использования территорий выделяются:
Кроме того, основным видом градостроительной документации на местном уровне, предназначенной для обоснования долгосрочной стратегии планирования и застройки территории населенного пункта, является генеральный план населенного пункта.
На основании утвержденного генерального плана населенного пункта разрабатывается план земельно- хозяйственного устройства, который после его утверждения становится неотъемлемой частью генерального плана.
На основании и согласно генеральному плану населенного пункта разрабатываются детальные планы территорий, которыми уточняются положения генерального плана населенного пункта и определяетсяпланировочная организация и развитие части территории.
Согласно пп. 4.3 ДБН Б.1.1-15:2012 "Состав и содержание генерального плана населенного пункта" генеральный план определяет основные принципы и направления планировочной организации и функционального назначения территории, формирования системы общественного обслуживания населения, организации улично-дорожной и транспортной сети, инженерного оборудования, инженерной подготовки и благоустройства, гражданской защиты территории и населения от опасных природных и техногенных процессов, охраны окружающей природной среды, охраны и сохранения культурного наследия и традиционного характера среды исторических населенных пунктов, а также последовательность реализации решений, в том числе этапность освоения территории.
В соответствии с пп. 3.4 ДБН Б.1.1-14:2012 "Состав и содержание детального плана территории" функциональное использование (назначение) территории – использование территории согласно преобладающим функциям (многофункциональная, общественная, жилая, промышленная и т. п.), которая существует или устанавливается градостроительной документацией, а также наличие сопутствующих функций, не противоречащих преобладающим функциям.
Что касается категории земель, то коммерческая недвижимость строится на землях жилой и общественной застройки.
Действующим законодательством предусмотрено деление объектов по таким классами последствий (ответственности):
Право на выполнение подготовительных и строительных работ на объектах строительства, относящихся по классу последствий (ответственности) к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, к которым, как правило, относятся объекты строительства коммерческой недвижимости, предоставляется заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков) после получения разрешения на выполнение строительных работ.
Разрешение на выполнение строительных работ выдается органами государственного архитектурно- строительного контроля на бесплатной основе в течение десяти рабочих дней со дня регистрации заявления.
При наличии разрешения на выполнение строительных работ заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков) другие документы разрешительного характера для выполнения строительных работ и удаления зеленых насаждений в пределах строительной площадки получать не требуется.
То есть, как представляется из сказанного, перед подачей заявления в орган архитектурно- строительного контроля на получение разрешения на ведение строительных работ заказчику строительства следует определиться с генеральным подрядчиком и заключить с ним договор генерального подряда.
Согласно ст. 838 Гражданского кодекса Украины подрядчик имеет право, если иное не установлено оценке влияния на окружающую среду".
Соответственно, генеральный подрядчик несет ответственность перед субподрядчиком за невыполнение или ненадлежащее выполнение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, а перед заказчиком – за нарушение субподрядчиком своей обязанности.
Согласно Перечню видов работ по осуществлению хозяйственной деятельности по строительству объектов, относящихся в соответствии с классом последствий (ответственности) к объектам со средними и значительными последствиями, которые подлежат лицензированию, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины от 30.03.2016 г. No 256, к таким видам строительных работ относятся:
Из приведенного следует, что, если генеральным подрядчиком не будут осуществляться работы, включенные в перечень лицензируемых, а будет он будет выступать лишь посредником между заказчиком строительства и субподрядчиками, то наличие лицензии не обязательно.
Для получения разрешения вместе с заявлением необходимо подать следующие документы:
ВЫВОД:
Следует отметить, что новыми ДБН было внесено много изменений относительно проектирования и планирования территорий и застроек, которые, конечно же, касаются и объектов коммерческой недвижимости. Новые правила ужесточают ответственность проектировщиков и призваны обеспечить людям более комфортную жизнь и особенно – большую безопасность.
В то же время можно предположить, что при таких условиях бюджеты проектов строительства значительно увеличатся, что в будущем может привести к повышению цен на саму недвижимость.
По материалам: Юрист&Закон
