Строительство в Украине: ключевые аспекты

18 / 03 / 2019

Процедура строительства в Украине постоянно совершенствуется и упрощается. Действительно происходят реальные изменения. Так согласно последнему рейтингу Doing business 2018 Украина заняла 35-е место улучшив свои позиции в этой категории на 105-ть позиций. Кроме того, на следующий 2019-й год правительством поставлена амбициозная но достижимая задача войти в ТОП-10.

Попробуем разобраться в ключевых аспектах строительства, которые позволят минимизировать риски и дадут уверенность в правильности выбранного инвестиционного сценария.

Документы на землю и советы при землеотводе

Основные титулы на землю, дающие право на ее использование в строительных целях: собственность, аренда, суперфиция. Суперфиция - право использовать чужой земельный участок для строительства конкретного объекта. Крайне редко, но можно встретить архаичные, но все еще действующие договора временного долгосрочного пользования земельным участком а так же право коллективной собственности. Действующим Земельным кодексом Украины такие документы уже не предусмотрены, однако сохраняют свою силу. Кроме того, у государственных предприятий существует еще один титул на землю - право постоянного пользования. Для частного сектора данный титул уже не возможен, но при сотрудничестве с госсектором может встречаться.

Основные этапы землеотвода

Для получения любого права на землю необходимо пройти специальную процедуру - землеотвод в результате которой устанавливают ограничения в отношении земельного участка, его размеры и другие важные параметры его использования. Любой процесс землеотвода проходит следующие этапы:

 

  • получение разрешения на разработку проекта землеотвода от компетентного органа имеющего право распоряжаться землей
  • разработка землеустроительной документации
  • согласование такой документации
  • утверждение разработанной документации компетентным органом
  • подписание договора либо выдача документов на собственность
  • регистрация титула (аренды, собственности).

 

Каждый проект землеотвода проходит согласование в органе земельных ресурсов. Если земельный участок в пределах города, то кроме указанных органов в процессе согласования принимают участие органы архитектуры и градостроительства. Так же в зависимости от размещения конкретного участка в процессе его землеотвода могут принимать органы культурного наследия, водных ресурсов, лесного фонда и т.д.

Земельный кадастр и целевое назначение

 В Украине существует 10 категорий земель:

 

  1. Земли сельскохозяйственного назначения
  2. Земли жилой и общественной застройки
  3. Земли природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения
  4. Земли оздоровительного назначения
  5. Земли рекреационного назначения
  6. Земли историко-культурного назначения
  7. Земли лесохозяйственного назначения
  8. Земли водного фонда
  9. Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения
  10. Земельные участки не отнесенные ни к одной из категорий относятся к землям запаса, резервного фонда или общего пользования

 

Некоторые из категорий имеют разделение на целевое назначение. Целевое назначение - допустимый широкий способ использования участка в пределах категории. Все допустимые види целевого назначения определены в Классификации видов целевого назначения земель.

Также существует вид использования земельного участка - это конкретный способ использования земельного участка в пределах допустимых целевым назначением. Например в землях жилой и общественной застройки существует такой вид целевого назначения - для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома. В документа же на конкретный земельный участок с таким целевым может быть указан такой вид использования - для строительства 12-ти этажного многоквартирного дома с паркингом и нежилыми помещениями. Право на использование земли в рамках целевого назначения по своему усмотрению. Собственник либо землепользователь в пределах целевого назначения самостоятельно определяет вид использования земельного участка. Это означает, что несмотря на установленный вид использования земельного участка, собственник либо арендатор имеет по упрощенной процедуре уточнить, изменить вид использования земельного участка без смены его целевого назначения.

Также землепользователь имеет право изменить целевое назначение. Смена целевого назначения требует согласия компетентных органов. Изменение вида использования такого согласования не требует. Переход земли в связи с покупкой недвижимости. Следует отдельно сказать, что в случае покупки недвижимости Земельным кодексом Украины предусмотрен автоматический переход права на земельный участок в объеме, который существовал у предыдущего собственника недвижимости. Таким образом, при покупке строения на арендованной земле, к покупателю после сделки переходит право аренды на тот же срок и тех же условиях. Несмотря на это, мы рекомендуем всегда переоформлять документы на землю под строением, на собственника строения. Для этого необходимо обратиться к органам уполномоченным распоряжаться землей. Обязанность органов передать право на землю на тех же условиях - их облигаторная функция.

Градостроительная документация и функциональное назначение

Принимая решение об инвестиционном проекте в сфере недвижимости следует помнить о том, что для успешной его реализации инвестиционные намерения должны соответствовать не только целевому назначению но и функции градостроительной документации. О целевом мы уже выше писали. Что касается градостроительной документации генеральным планом, детальным планом территории и планом зонирования территории предусмотрены конкретные градостроительные функции территории. Функция территории и целевое назначения земельного участка не всегда совпадают. Учитывая что длительный период многие города и территории не имели градостроительной документации, случаются ситуации когда целевое назначение земельного участка противоречит функционалу градостроительной документации. Если целевое назначение земельного участка не соответствует функционалу градостроительной документации, реализовать на данной территории инвестиционный проект невозможно. При этом, приоритет имеет функционал градостроительной документации. Можно изменить целевое назначение и привесит его к виду допустимому и соответствующему градостроительной документации. Но, например, невозможно изменить детальный план территории или план зонирования територии в соответствии с целевым назначением конкретного участка если такое целевое противоречит функционалу градостроительной документации. Резюмируя можно сказать, что для успеха инвестиционного проекта намерения застройки должны соответствовать целевому назначению участка и функциональному назначению территории.

Документы на проектирование и советы при работе с проектными бюро

 Градостроительные условия и ограничения - основной документ дающий право проектировать. Данный документ выдается органами архитектуры. В этом документе определяются основные требования к проектирования и технико-технико-экономические параметры будущего строения. Следующий шаг на пути строительства - сбор технических условий дающий право подключить объект строительства к инженерным сетям. Процесс приватизации ключевых енергогенерирующих и коммунальных предприятий не завершился. Поэтому при получении прав на подключение приходитьтся сталкиваться с частными предприятиями, коммунальными и государственными предприятиями. Многие проектные бюро оказывают услуги по сбору технических условий для проектирования. Получив градостроительные условия и ограничения и технические условия можно начинать проектирование. Разрабатывать проектную документацию в Украине могут только сертифицированные архитекторы. Привлекать иностранных архитекторов и инженеров допустимо, однако их решения в обязательном порядке требуют адаптации согласно украинских строительных норм сертифицированными специалистами. То есть, для привлечения зарубежных специалистов подписывается договор о выполнении работ, в котором предусматривается передача заказчику строительства всех прав на проектную документацию, в том числе, и возможность внесения в нее правок. После этого, украинские сертифицированные специалисты дорабатывают проектную документацию в соответствии с требованиями украинского законодательства.

При работе с проектными бюро следует учитывать следующие советы:

 

  • контролируйте переход прав на интеллектуальную собственность на разработанную документацию
  • предусмотрите сопровождение и разработку проектной документации до успешного прохождения экспертизы
  • всегда составляйте календарный план график разработки документации
  • оплачивайте аванс только после согласования технического задания и календарного плана
  • проверяйте наличие сертифицированных архитекторов в штате компании

 

Согласование проектной документации

 В зависимости от категории сложности здания проектная документация может проходить экспертизу. Экспертизу проводят как государственные учреждения так и частные организации имеющие на это право. По общему правилу проектная документация не требует согласования кроме как экспертизы в случаях предусмотренных законом. Однако, в некоторых случаях проектная документация подлежит согласованию органами культурного наследия и/или подлежит экологической экспертизе. Об этом может быть указано напрямую в градостроительных условиях и ограничениях.

Документы на строительство и советы при работе с генеральными подрядчиками

 Право на проведение строительных работ дают 2 типа документов:

  • уведомление о начале работ на объектах незначительной сложности;
  • разрешение на выполнение строительных работ - для всех остальных объектов такие документы выдаются органами архитектурно-строительного контроля. Такие органы существуют в органах местного самоуправления и государственных органов.

Такие документы важный, но не единственный документ дающий право на непосредственное выполнение строительных работ. В некоторых городах действуют местные правила благоустройства, которые предусматривают получение карточки на нарушение благоустройства и установку забора.

При работе с генеральным подрядчиком следует учитывать следующие советы:

 

  • рекомендуем что бы авторский надзор за строительством осуществляла группа архитекторов и инженеров которые участвовали в процессе проектирования
  • многие генеральные подрядчики рекомендуют своих специалистов по техническому надзору
  • не следует пользоваться услугами таких специалистов
  • для технического надзора следует привлекать независимых специалистов
  • контролируйте процесс осуществления закупок
  • оплата по договору может быть твердой (установленной и не подлежащей изменению) и плавающей
  • определяйте форму оплаты с учетом особенностей проекта
  • некоторые генеральные подрядчики выплачивают зарплаты «в конвертах» без оплаты налогов и обналичивают для этого средства с целью защиты интересов заказчика
  • в договорах генерального подряда следует указывать декларативные обязательства подрядчика и привлеченных субподрядчиков об отказе от такой практики
  • с целью общего контроля процесса строительства также можно привлекать сервееров данные специалисты не подлежат сертификации в Украине, однако их участие в проекте будет оправданным
  • Сервейинг – это комплекс услуг, направленный на развитие и управление недвижимостью, в который входят меры технических, экономических, правовых экспертиз, направленных на получение максимального общественного эффекта и, при этом, минимизацию затрат заказчика. Такое «привлечение» может осуществляться на основании договора о предоставлении услуг, заключенным между сюрвейером и заказчиком строительства
  • проверяйте наличие лицензии у генерального подрядчика

 

 Завершение строительства

 После завершения строительства инспекция архитектурно-строительного контроля вводит объект строительства в эксплуатацию. для этого формируется комиссия с участием авторского коллектива, генерального подрядчика, технического надзора. Введение в эксплуатацию объектов

подтверждается документами 2-х типов:

  • декларация для объектов незначительной сложности
  • сертификат для остальных объектов

 Все объекты строительства облагаются платой за паевое участие в развитии инфраструктуры:

  • для объектов жилого строительства в размере 4 % от общей сметной стоимости строящегося объекта
  • для объектов нежилых - 10 %.

Органами местного самоуправления устанавливаются конкретные правила взымания такой платы. При этом, размер платы может быть уменьшен на стоимость инженерных сетей подведенных к земельному участку. Новопостроенным объектам в обязательном порядке присваивается почтовый адрес. Такой адрес в пределах населенного пункта присваивается органами местного самоуправления. За пределами населенных пунктов почтовый адрес присваивают государственные органы.

Завершение процесса строительства - регистрация права собственности на объект. Такую регистрацию могут проводить государственные регистраторы а так же нотариусы имеющие право проводить такую регистрацию.