Земля – одно из основных богатств украинского народа, в силу чего она находится под особой охраной государства. Использование земельного участка не может наносить ущерб качествам земли. Такие положения содержатся в статье 1 Земельного кодекса Украины и проходят красной нитью через все земельное законодательство.
По своему целевому назначению все земли Украины делятся на 9 категорий, которыми определяются особенности правового статуса земельного участка. Одной из таких категорий земель являются земли сельскохозяйственного назначения. Государство установило приоритет целевого использования такого рода земель: земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться прежде всего для сельскохозяйственного использования.
Согласно статье 22 ЗК Украины землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры, в том числе инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, или предназначенные для этих целей. В пределах этой категории можно выделить определенные виды использования земель, среди них – для сенокошения и выпаса скота, садоводства, огородничества, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства и т. п.
Все вроде как понятно: земли определенного вида в пределах этой категории земли должны использоваться по своему назначению. Однако, учитывая то, что размещение жилых домов и общественных зданий прямо разрешено законодателем только на землях жилой и общественной застройки, а стоимость этих земель достаточно высока, лица начинают искать коллизии или пробелы в законодательстве для возможности начать строительство на земле другой категории.
Интресным с этой точки зрения являются земли для ведения личного крестьянского хозяйства. Вопреки существованию специального закона, регулирующего деятельность таких хозяйств и их правовой статус, вопрос возможности строительства и сегодня остается открытым (далее речь пойдет только о капитальных сооружениях; “движимые” сооружения без фундамента размещать можно).
Так, согласно Закону Украины "О личном крестьянском хозяйстве" (далее – Закон) личное крестьянское хозяйство (ЛКХ) – это хозяйственная деятельность, осуществляемая без создания юридического лица физическим лицом индивидуально либо лицами, состоящими в семейных или родственных отношениях и проживающими совместно, с целью удовлетворения личных потребностей путем производства, переработки и потребления сельскохозяйственной продукции, реализации ее излишков и предоставления услуг с использованием имущества личного крестьянского хозяйства, в том числе и в сфере сельского зеленого туризма. Деятельность, связанная с ведением личного крестьянского хозяйства, не относится к предпринимательской.
Дискуссии в профессиональных и не только кругах порождает статья 6 Закона, согласно которой к имуществу, используемому для ведения личного крестьянского хозяйства, относятся земельные участки, жилые дома, хозяйственные здания и сооружения, сельскохозяйственная техника и т. п.
Причем для ведения личного крестьянского хозяйства используют земельные участки размером не более 2,0 га, переданные физическим лицам в собственность или аренду в порядке, установленном законом (статья 5 Закона).
Вместе с тем Закон наделяет членов ЛКХ правом: реализовать излишки производственной продукции на рынках, а также заготовительным предприятиям и организациям, другим юридическим и физическим лицам; самостоятельно осуществлять материально-техническое обеспечение собственного производства. Следовательно, законодателем презюмируется наличие складских и других помещений на землях ЛКХ.
На этом основании некоторые утверждают, что, поскольку ЛКХ разрешено использовать жилые дома и хозяйственные здания и сооружения в своей деятельности, то их можно строить на надлежащем земельном участке.
С другой же стороны, противники данной теории указывают, что иметь в наличии жилой дом в качестве имущества и строить этот дом на землях ЛКХ – это резные вещи. Да, ЛКХ может иметь дом в составе имущества, но построен он должен быть на земельном участке для жилой и общественной застройки, поскольку тот же Закон обязует членов ЛКХ обеспечивать использование земельного участка по целевому назначению.
Еще большую путаницу в эту дискуссию в свое время внес Государственный комитет по земельным ресурсам, который до 2009 года предоставил много индивидуальных (для конкретных лиц) разъяснений, согласно которым строиться на данных землях можно, однако в письме от 02.06.2009 No 6385/17/12-09, адресованному прокуратуре Киево-Святошинского района Киевской области, указал, что строительство жилых домов на земельных участках с видом использования для ведения личного крестьянского хозяйства не допускается. Справедливости ради следует заметить, что письмо этого органа не является нормативным актом или актом толкования, поэтому его можно считать только мнением, а значит оно не является обязательным для местных органов (например, архитектуры).
Итак, ни Земельный кодекс, ни Закон не содержат прямого запрета или разрешения на строительство капитальных сооружений на земельном участке с целевым назначением ЛКХ. Впрочем, на практике построить, к примеру, жилой дом с соблюдением установленных законом процедур будет вряд ли возможно, ведь указанная выше правовая неопределенность становится помехой потенциальному застройщику в получении необходимых согласований и разрешений, поскольку даже уже на этапе согласования проекта органом государственного архитектурно – строительного контроля возникнут проблемы.
Также проблематично будет подключить все необходимые коммуникации (свет, газ, вода, канализация). Парадоксально, но на практике в некоторых районах вообще сразу отказывают в подключении света, если назначение земельного участка – для ЛКХ, хотя свет может понадобиться членам ЛКХ, например, для теплицы.
ВЫВОД:
Подводя итог, отметим: можно считать, что земли ЛКХ – это инструмент с плохо прописанной инструкцией; да, дом в составе имущества ЛКХ иметь разрешено, а вот строить его прямо не разрешено. Можно сказать, что земля ЛКХ – это одновременно благо и наказание.
Ну и напоследок заметим, что за строительство на землях ЛКХ может угрожать ответственность по статьям 53 КУоАП, 211 ЗК Украины и прекращение прав на земельный участок на основании статьи 143 ЗК Украины, а кроме этого, продолжительная процедура доказывания возможности застройки данного земельного участка в судебном порядке.
По материалам: Юрист & Закон. Аналитическое издание.
Полная версия статьи
