Спрос на недвижимость на вторичном рынке растет.
Прежде всего, в связи с тем, что многие покупатели хотят получить готовую квартиру, вместо того чтобы два, а то и три года ждать, пока застройщик введет очередную новостройку в эксплуатацию. На вторичный рынок за последние 3–5 лет перекочевало огромное количество квартир из недавно построенного жилого фонда, так что выбор покупателя отнюдь не ограничен только хрущевками, чешками и панельками образца середины 1990-х годов.
Да и расположение домов 2000–2014 годов постройки зачастую ничуть не хуже, а иногда даже лучше, чем новостроек. Самые привлекательные участки под застройку в столице и городах-миллионниках давно разобраны. Поэтому теперь строительство ведется либо на окраине и в пригородах, либо в центрах мегаполисов, где жилье стоит баснословных денег. В 2008–2013 годы активно застраива- лись зоны вблизи парков, транспортных развязок, что выгодно отличает дома тех лет от современных высоток, которые нередко ютятся где-то на отшибе.
Да и цены на свежепостроенное и строящееся жилье настолько сблизи- лись, что разница при покупке квартиры в новостройке и в готовом доме почти не ощущается. По данным SV Development, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Киева составляет около 1000 долл. В строящихся домах эконом- и комфорт- класса за квадрат просят 500–600 долл. С учетом затрат на доведение квартиры до жилого состояния цена вырастает до 800–850 долл./кв. м. Причем, в обжитом доме покупатель получает не только квартиру, в которую можно сразу въезжать, но и раз- витую близлежащую инфраструктуру, и энергоэффективность, и обслуживание жилого комплекса (вывоз мусора, уборку территории, охрану).
Дешевле не будет
Агенты по недвижимости третий год подряд говорят, что ценовое дно на вторичном рынке пройдено. Но с начала 2019 года они добавляют весомый аргумент: дескать, квартиры уже постепенно дорожают. «На вторичном рынке наблюдается незначительный рост цен, порядка 3–5%. Связано это в большей степени с тем, что дешевые объекты, в основном, уже распроданы и встречаются на рынке крайне редко», – уверяет Анна Ярмолюк, эксперт по операциям с недвижимостью агентства «КиевДомСервис». Иными словами, меняется структура предложения вторичной недвижимости в сторону более «молодых» квартир. Совсем ветхого жилья становится меньше, в то время как квартир в домах, построенных 3–5–10 лет назад – больше. Это, безусловно, влияет на рост цены квадратного метра. Увеличение спроса тоже подталкивает стоимость квадратных метров вверх. По словам риэлторов, если года три назад на каждого потенциального покупателя на вторичном рынке приходилось две- три квартиры, то сейчас на одну квартиру, особенно в сравнительно новом доме и с неплохим ремонтом, претендует два-три покупателя. Само собой, что в условиях повышенного спроса цены должны иметь предпосылки к росту. Влияет на стоимость квартир и повышение цен на первичном рынке (см. стр. 24), который тянет за собой вторичку. При ближайшем рассмотрении удорожание строительных работ и стройматериалов сказывается не только на цене квадратного метра в новостройках, но и на тех квартирах, которые с первичного рынка попадают на вторичный и затем уходят на перепродажу. Как с ремонтом, так и без.
По итогам 2019 года стоимость жилья на вторичном рынке может вырасти на 5–8% – таков прогноз. Это – в среднем. По факту, в домах 2015–2018 годов постройки квадратные метры могут подорожать и на 10%. А в домах, построенных 30–40 лет назад, при неудачном расположении, плохом состоянии коммуникаций и низкой энергоэффективности цены, наоборот, могут просесть на 2–3%, а то и больше.
Не в лучшем виде
Квартиры в старых домах, как правило, имеют посредственное состояние: ремонт 10–15-летней давности и мебель не первой свежести. Если повезет – стены будут утеплены пенопо- листиролом, а в квартире будут установлены стеклопакеты, счетчики на воду и газ. Тепловые счетчики в домах с горизонтальной разводкой отопле- ния, несмотря на то, что их установка с октября 2018 года разрешена, – большая редкость. Вообще, найти в продаже квартиру в хрущевке или чешке с современным ремонтом и обстановкой очень сложно. Их владельцы попросту не хотят тратить деньги на модернизацию. Они понимают, что вложения себя не окупят. В домах, построенных в период с 2000 по 2010 годы, выбор получше. Да, там немало квартир в жилом состоянии, которые все равно нуждаются в ремонте. Хотя бы косметическом. Но есть варианты, где ремонт сделан недавно и на совесть, да еще и укомплектованные новой мебелью и бытовой техникой. Зачастую продавцы таких квартир сразу устанавливают вполне адекватную цену, где-то посередине рынка. Отчасти из-за того, что их предложение все равно проигрывает квартирам в новом доме, который строится или уже построен в соседнем квартале. В частности, проигрывает по метражу квартир, по планировке, по отделке и утеплению, по наличию свободных паркомест и т. д. «В новых домах 2015–2019 годов постройки чаще всего предлагаются квартиры без ремонта (от строителей) или с отделкой от застройщика (мини- мальный ремонт: обои, линолеум, межкомнатные двери, сантехника)», – предупреждает Анна Ярмолюк. А это означает, что счастливый покупатель избавлен от ожидания сдачи в эксплуатацию, но не от затрат времени и денег на доведение квартиры до жилого состояния.
Но если задаться целью, то в новостройках возраста три–пять лет можно найти квартиры с совершенно свежим ремонтом, мебелью и техникой, где никто не жил. Это – как квартиры, в которые продавец инвестировал именно для последующей перепродажи, так и квартиры, владельцы которых по каким-то при- чинам решили от них избавиться. Например, в связи с переездом в другой город или страну, либо в район поближе к работе, школе, институту. Главное, что такая квартира, сделанная «под ключ», будет стоить не дороже, а, возможно, и дешевле (если удастся скостить стартовую цену), чем квартира в новостройке с учетом затрат на ремонт и оснащение.
Поторгуемся?
Вот только, к разочарованию покупателей, продавцы на вторичном рынке все менее охотно идут на торг. И если в 2018 году уровень торга был в пределах 5–7%, то в 2019 году он сократился до 3–5%, а к концу года составит 2–3%. Уточним, что это – речь о квартирах, которые пользуются спросом. По неходовому жилью картина совсем другая. Цену на квартиру в старом доме, в неудовлетворительном косметическом состоянии, с проблемными коммуникациями, без внешнего утепления можно сбить гораздо больше. Особенно, если по соседству расположен дом моложе или новостройка.
Тогда глубина торга может достигать 10–15%. Довольно успешным может быть торг и в том случае, если квартира продается давно. Три, четыре, шесть месяцев. Выяснить, когда объект был выставлен на продажу, и как менялась его цена, не составит особого труда. Такую информацию можно получить через риэлтора или с помощью сайтов по продаже жилья. Иногда продавцы, устав ждать покупателя, соглашаются и на 20% скидки. Но сторговать 5–10% можно будет гарантированно.
По цене на 20–25% ниже среднерыночной часто продается жилье с запятнанной историей. Это – квартиры, которые находились в залоге у банка, были арестованы или конфискованы по решению суда. И чем длиннее «хвост», тем приятнее торг. Разумеется, покупатель берет на себя определенные риски. Например, вдруг объявится обиженный бывший собственник и захочет отсудить квадратные метры обратно. Но ведь и цена на такую квартиру соответствующая.
Впрочем, стороны не всегда могут договориться о приемлемой цене. «Поэтому покупатель может настоять на том, чтобы продавец вместо скидки согласился оставить в квартире часть мебели и бытовой техники. Это – вполне распространенная практика», – рассказывает столичный риэлтор Евгений Коломиец.
И для покупателя подобный бонус порой даже лучше, поскольку он избавлен от необходимости тратить деньги на обстановку квартиры. К тому же, в ситуации, когда новый владелец хочет как можно быстрее въехать в купленное жилье (переезжает из другого города или со съемной квартиры), наличие мебели и техники для него – огромный плюс.
Изучаем под микроскопом
Сделка по покупке квартиры на вторичном рынке обычно проводится в два этапа: сначала задаток, затем, спустя неделю-две–месяц – заключение договора купли-продажи и передача остальной суммы.
Перед сделкой весьма желательно проверить и квартиру, и ее собственника. При помощи Единого реестра прав на недвижимое имущество можно выяснить, когда продавец стал собственником квартиры, сколько владельцев сменило жилье за последнее время, были или нет в отношении квартиры судебные запреты и прочие обременения.
«Извлечение из реестра необходимо взять как на момент предварительной проверки объекта недвижимости, так и в день фактической покупки», – советует Артем Барташевич, cоветник уголовно-правового и налогового департаментов, адвокат адвокатской фирмы Gorolegal.
Если дееспособность продавца вызывает сомнение, покупатель имеет право потребовать у него справку о психическом здоровье. «Также по запросу покупателя продавец квартиры или агентство недвижимости обязаны предоставить копии правоустанавливающего документа на квартиру, технического паспорта, справки о прописанных в квартире лицах, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам», – подсказывает Николай Максимов, адвокат юридической компании Riyako&Pratners.
Не следует идти на сделку, если в квартире зарегистрированы малолетние дети или недееспособные лица, так как после сделки их выселение возможно только в судебном порядке.
Стены – на месте
Обязательно нужно изучить технический паспорт на предмет самовольных реконструкций и перепланировок. «Договор купли-продажи недвижимости, в которой проведена самовольная реконструкция, может быть признан недействительным»,– предупреждает Николай Максимов. Кстати, в январе 2019 года вступила в силу новая Инструкция о порядке проведения инвентаризации недвижимого имущества, в соответствии с которой срок действия технического паспорта на объекты недвижимости составляет максимум год. Поэтому если техпаспорт был выдан несколько лет назад, продавец обязан его переделать.
Покупателю следует также проверить наличие арестов и обременений. Если у него есть непогашенные штрафы (налоговые или за нарушение правил дорожного движения), которые переданы исполнительной службе на взыскание, то после сделки квартира автоматически попадает под арест, и ее нельзя будет продать.
Безопаснее всего проводить сделку у нотариуса. Причем, желательно нотариально заверить не только основной договор купли-продажи, но и договор задатка. Это максимально обезопасит покупателя: нотариус перед подписанием каждого договора перепроверяет квартиру по всем реестрам и откажется проводить сделку, если с жильем что-нибудь не так.
По материалам Журнала "Деньги"
