Вопрос читателя
"В 2016 году мы взяли ипотечный кредит в банке. Cейчас хотели бы погасить его, продав эту же недвижимость, которая находится в залоге у банка. Как правильно должна проходить такая процедура? Что необходимо сделать? "Олег, Херсон
Продать недвижимость, которая находится в залоге у банка по ипотечному договору, возможно, но прежде придется получить согласие банка. Поскольку на основании ипотечного договора на приобретенную недвижимость накладываются отягощения: она вносится в реестр залогового имущества с запретом на отчуждение без согласия банкакредитора. Продажа без согласия банка (если вдруг это произойдет, хотя нотариусы обязаны получать извлечение из госреестра до сделки) будет признана в итоге недействительной. Сперва нужно официально в письменном виде уведомить банк о желании продать объект ипотеки с целью погашения оставшейся части кредита. Сложнее, если в договоре указан мораторий на досрочное погашение кредита. Тогда сначала придется договориться о его снятии и объяснить причину продажи. «Поскольку банки заинтересованы в погашении заемщиками своих кредитных обязательств, то, как правило, каких-либо проблем с согласованием возможности продажи не возникает», – утверждает Сергей Тащи, адвокат ЮК «GORO legal». Банк рассматривает заявление от заемщика, а затем кредитный комитет принимает решение о предоставлении согласия на продажу.
Условия отчуждения имущества могут быть прописаны в ипотечном договоре. Если такого пункта нет, придется обращаться в банк для их согласования, а также – цены недвижимости. «Цена может быть установлена по согласованию сторон или на ос- новании оценки квартиры оценщиком. Но вряд ли банк даст разрешение на продажу квартиры, если ее стоимость будет меньше размера задолженности по телу кредита и процентам», – рассказывает Яна Квасница, юрист ЮФ «Мисечко и партнеры». По ее словам, в своем разрешении на продажу банк может предусмотреть обязанность покупателя или продавца внести сумму задолженности по кредиту на депозит нотариуса с целью обеспечения выполнения обязательств заемщика после продажи недвижимости.
Сделки по оформлению купли-продажи недвижимости и оформлению ипотеки проходят у нотариуса. «Уполномоченный сотрудник банка проинформирует нотариуса, у которого был оформлен договор ипотеки, о том, что планируется досрочное расторжение договора в связи с продажей недвижимости», – рассказывает Сергей Тащи. По его словам, обычно одномоментно проводят сразу две нотариальные сделки у одного нотариуса. Банки стараются все оформлять у себя в помещении, чтобы сразу оформить документы и провести расчеты как по купле-продаже недвижимости, так и по погашению ипотечного займа.
Автор: Сергей Тащи, адвокат
По материалам: Журнал "Деньги"
