В жизни случается всякое: купил квартиру в рассрочку, однако ситуация изменилась и платить больше не получается. Как быть в таком случае и есть ли легальные способы переуступить свою рассрочку другим людям, 3m2 поинтересовался у юриста Илоны Кузиной, адвокатская фирма GORO legal и адвоката Ивана Топора, ЮКК «Де-Юре».
Согласно нормам Гражданского кодекса Украины (далее по тексту — ГКУ) сторонами каждого обязательства (в том числе и договора) являются должник и кредитор. В то же время, если каждая из сторон в обязательстве имеет одновременно и права, и обязанности, она считается должником в том, что она обязана совершить в пользу другой стороны, и одновременно кредитором в том, что она имеет право требовать. Договорами в сфере реализации недвижимости на этапе строительства, зачастую, предусмотрены именно такие правоотношения.
При этом действующее украинское законодательство предусматривает возможность замены в обязательстве кредитора (уступка права требования) или должника (перевод долга).
Таким образом, «переуступка» в сфере реализации недвижимости на этапе строительства — это передача Инвестором своих прав и обязательств относительно Застройщика лицу, изъявившему желание приобрести квартиру/нежилое помещение/машино-место (далее — Объект), который является предметом уже подписанного между Инвестором и Застройщиком договора (далее — Основной договор).
Довольно часто Застройщики используют схему продаж «переуступка» для реализации всех квартир/нежилых помещений/машино-мест в Объекте строительства.
То есть, Застройщик заключает тот или иной договор, например, с инвестиционным фондом. В дальнейшем между Застройщиком, Инвестиционным фондом и Покупателем заключается трехсторонний договор об уступке прав и обязательств Фонда Покупателю. Конечно же, за это Покупатель должен заплатить Фонду определенную сумму денег зачастую равную стоимости Объекта. В результате, Покупатель становится стороной договора, заключенного между Застройщиком и Фондом, вместо последнего. При этом, на него начинают распространяться все права и обязательства, которые были на момент «переуступки» у Фонда.
Не секрет, что реализация квартир в строящих домах осуществляется по разным схемам, что предполагает определенные нюансы при осуществлении замены стороны. В случае с куплей—продажей имущественных прав можно руководствоваться вышеописанными рекомендациями. Если же основной договор заключался в форме предварительного договора купли—продажи квартиры в нотариальной форме, дальнейшая замена стороны должна быть осуществлена обязательно в нотариальной форме (ст.513 ГКУ). В случае если квартира приобретается путем внесения паевого взноса в кооператив, то перед проведением сделки следует ознакомиться с уставом кооператива для понимая порядка взаимоотношений кооператива с его членами (ассоциированными членами), получить заверенную кооперативом копию решения о принятии первичного покупателя в состав членов (ассоциированных) членов кооператива. Одновременно с осуществлением замены стороны либо переуступки прав требования на пай, оформить документы по вступлению в состав членов (ассоциированных членов) кооператива. Также следует проверить необходимость внесения вступительных либо иных невозвратных взносов для новых членов (ассоциированных членов) кооператива. Дело в том, что паевой взнос является возвратным. По факту он возвращается путем передачи квартиры, но если квартира не передана, то тогда покупатель может требовать возврата внесенного пая деньгами. Но по Закону Украины «О кооперации» уставом кооператива может быть установлено обязанность членов (ассоциированных членов) кооператива осуществлять иные взносы (вступительные, членские и т.д.) которые являются невозвратными.
В ситуации, изложенной в начале статьи, скорее всего, имеет место «переуступка» как единичный случай.
Иными словами, Застройщик не планирует зарабатывать на подобных «переуступках» и даже может ограничивать право Покупателя на передачу прав и обязательств по Основному договору.
Но, обо всем по порядку.
Форма «переуступки»
В соответствии со ст. 513 ГКУ сделка по замене кредитора в обязательстве совершается в той же форме, что и сделка, на основании которой возникло обязательство, право требования по которому передается новому кредитору.
То есть, если Основной договор заверенный нотариусом либо же подлежит государственной регистрации, аналогичные требования применяются и к Договору о передаче прав и обязательств по Основному договору (далее — Договор «переуступки»).
Что именно переходит по «переуступке»
По Договору «переуступки» к Новому Покупателю переходят права Первоначального Покупателя по Основному договору в объеме и на условиях, которые существовали на момент перехода этих прав и обязательств, если иное не установлено самим Основным договором или законом.
Имеется в виду, например, задолженность по оплате либо необходимость осуществить доплату за дополнительные кв. м после замеров БТИ либо других сертифицированных субъектов и т.д. Ну, и, конечно же, право на оформление права собственности на Объект.
Особенности «переуступки»
Согласно требованиям законодательства, замена кредитора в обязательстве осуществляется без согласия должника, если иное не установлено договором или законом. Однако, зачастую, в Основном договоре прописано обязательство Покупателя получить согласие Застройщика на передачу своих прав и обязательств по договору, в противном случае – передача невозможна.
Кроме того, Основным договором может быть предусмотрена плата за осуществление «переуступки». Иногда, «переуступка» на родственников первой-второй степени родства – бесплатная либо ее стоимость меньше, чем за переуступку на третье лицо, не связанное с Покупателем родственными связями.
Стоит отметить, что Первоначальный Покупатель должен передать Новому Покупателю все документы, удостоверяющие передаваемые ему права и обязательства, и информацию, которая важна для их (прав) осуществления.
Алгоритм действий
Договор «переуступки»
Из важного в Договоре «переуступки» должно быть написано о том, что Застройщик не имеет претензий к Вам, как к Первоначальному Покупателю, а Новый Покупатель ознакомился с условиями Основного договора и понимает, какие именно права и обязательства он принимает и какую сумму должен заплатить Вам и/или Застройщику.
По материалам журнала: "3м2"
