Громкие скандалы на рынке недвижимости и банкротства нескольких крупных игроков заставили инвесторов задуматься о необходимости более серьезной проверки застройщика и объектов строительства. Какие механизмы защиты прав инвесторов в недвижимость существуют в рамках действующего законодательства, о которых обязательно нужно знать каждому рассказал Mind управляющий партнер, адвокат GORO legal Дмитрий Овсий.
В Украине, по данным Министерства развития общин и территорий, по состоянию на 2020 год насчитывалось порядка 200 000 семей, пострадавших от всевозможных строительных пирамид и банкротств застройщиков. А проблемных объектов жилой недвижимости (домов) – 150–200.
К сожалению, сегодня эта проблема остается крайне актуальной, поскольку желающих инвестировать свои средства в новую недвижимость меньше не становится. Чем порой и пользуются недобросовестные дельцы и всевозможные аферисты.
Печально, но государство, по непонятным до конца причинам, не спешит защищать в полной мере права инвесторов в недвижимость. Лишь только недавно в парламент был внесен законопроект «Об обеспечении прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» №5091. Однако на сегодня этот проект решения завис на стадии «ознакомления» депутатского корпуса и не вносится в повестку дня Рады.
Также застопорились и другие законодательные инициативы в этой сфере, среди которых и нашумевший законопроект №3542 о защите прав инвесторов во время строительства.
А значит, пока можно рассчитывать только на уже действующую нормативно-правовую базу.
Ниже про основные механизмы прав инвесторов в недвижимость
Стоит отметить, что инвесторам перед сделкой обязательно необходимо воспользоваться помощью специалистов – брокеров/юристов/адвокатов, специализирующихся на вопросах инвестирования в недвижимость. Речь идет как о консультациях, так и, возможно, о всестороннем сопровождении кейсов (например, в судах и т. д.).
В обязательном порядке изучите:
Если вы нашли риски, требуйте их минимизации за счет гарантий от участников процесса: поручительства, другие способы обеспечения либо гарантии. Это не поможет на 100 %, но в дальнейшем упростит доказывание существенных нарушений условий сделки либо поможет двигаться по пути возврата инвестиций згідно з УК.
Если вы выявили существенные нарушения в разрешительной документации, задумайтесь – возможно лучший способ приумножить – это не потерять?
Если можно вносить правки в договоры, обязательно изучайте и предлагайте изменения в части гарантий инвестиций: ответственность, право на односторонний отказ, обеспечение и гарантии.
Инвесторы, как граждане Украины, имеют все основания защищать свои законные интересы, если нарушаются их права или кто-либо нарушает законодательство в сфере недвижимости.
На сегодня вопрос инвестирования в недвижимость регулируется в том числе Законом Украины «Об инвестиционной деятельности». Данный закон предусматривает особенность инвестирования в объекты жилой недвижимости.
Согласно этому закону (ст.4) инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через:
Другие способы также допустимы. Но каждый из вышеуказанных имеет свои уникальные механизмы защиты.
Инвестирование через фонды финансирования строительства и/или фонды операций с недвижимостью происходит с участием финансовой компании – управителя фондами. Государство в лице регуляторов осуществляет надзор за данными компаниями, что создает дополнительный контроль.
Но главное – такие компании имеют в залоге (ипотеке) права на объект незавершенного строительства. В случае если застройщик не справился, объект может быть изъят и передан тому, кто сможет его достроить.
При других схемах продаж в случае дефолта застройщика возникают споры вокруг объекта незавершенного строительства. Кредиторы готовы его растерзать на части. Инвесторы же имеют, как правило, требования неденежные (передать квартиру) и в делах о банкротстве вообще не имеют в таком случае голосов (голосуют только денежные кредиторы).
Это большой плюс.
В случае вложений через институты совместного инвестирования (ИСИ) у инвесторов есть два важных преимущества. Деятельность ИСИ находится под контролем регулятора от государства и саморегулирующей организации – Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса.
Кроме того, данный способ инвестирования позволяет оптимизировать налоги физических лиц при спекулятивных инвестициях. В отличии от других способов доходом будет разница между ценой покупки актива и ценой его перепродажи (если такая перепродажа будет осуществлена через инвестиционный фонд).
При выпуске облигаций эмитент должен соответствовать строгим требованиям в том числе по активам, которые проверяются комиссией по ценным бумагам.
Также при выпуске облигаций фиксируются проектные решения. Застройщик уже не может изменить без согласия держателей ЦБ проектные решения. И у вас не будет ситуации «Простите, но мы решили изменить количество квартир, теперь ваша кухня на 7 метров меньше».
Сроки погашения облигаций и передачи недвижимости четко регламентированы в проспекте при выпуске облигаций. Это и хорошо и плохо. Застройщик должен успеть к указанным срокам, и перенести срок погашения без согласия держателей бумаг нельзя, что, безусловно, хорошо. Но, если он не успевает и хоть один инвестор не согласует продление, может быть технический дефолт, который вредит всем инвесторам.
Кроме того, согласно Закону Украины «Про ценные бумаги и фондовый рынок», в случае принятия органами местного самоуправления или органами исполнительной власти, по их инициативе решения, которое влечет изменение пользователя земельного участка, предназначенного для сооружения объекта жилищного строительства, финансируемого с привлечением средств физических и/или юридических лиц путем эмиссии целевых облигаций предприятий, в соответствующем местном бюджете предусматриваются расходы для возмещения убытков владельцам таких облигаций.
В любом случае перед сделкой советую внимательно читать все документы, изучать бэкграунд о застройщике/подрядчике (форумы, прежние проекты, документацию объекта и прочее) а также обращать особое внимание на такие ключевые условия договора, как:
Естественно, даже самая тщательная проверка не может гарантировать на 100% своевременного завершения строительства. Но, как говорится, владеющий информацией – владеет миром. А значит, и каждый инвестор обязан максимально владеть всеми данными, которые касаются его будущего жилья.
А также быть на 100% юридически подкованным и защищенным профессионалами – адвокатами. Чтобы не пополнить ряды тех 200 000, которые могут потерять свои квартиры, купленные у нечестных коммерсантов.
И – как было написано в этикете банкира 1775 года – защищайте свои инвестиции.
