Покупателям квартир в новостройках все чаще отодвигают дату новоселья. Перенос сдачи объектов на 6-9 месяцев уже стал обычной практикой.
«Из 200 новостроек в Киевской области, которые попали в наш мониторинг, с опозданием сдали порядка 70. Еще около десятка тех, кто задерживает ввод в эксплуатацию на еще большие сроки», — сообщил руководитель агентства «Еврорейтинг» Григорий Перерва.
По данным управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, тенденция еще боле массовая.
«Своевременный ввод в эксплуатацию сейчас, скорее, редкость, чем правило. Из всех недостроев 60-70% объектов обычно задерживаются на полгода-год, 20-30% — до 4-х- 5-ти лет и порядка 10% вообще могут достраиваться годами», — рассказал он.
Застройщики прикрываются объективными факторами — проблемами с разрешительной документацией, подключением к коммуникациям, недостатком финансирования на достройку домов. Но лишь немногие при этом готовы компенсировать неудобства покупателю из своего кармана.
«Минфин» выяснил почему дома строят все дольше, как распознать потенциальный долгострой еще на этапе покупки квартиры и на что можно претендовать в случае срыва сроков сдачи объекта.
Эксперты называют несколько основных причин, по которым респектабельные новостройки становятся проблемными долгостроями.
Одна из основных — проблемы с финансированием. По словам директора по развитию компании NOVBUD Вячеслава Павлова, сложная экономическая ситуация в стране вынудила строительные компании искать новые механизмы работы. «Раньше большинство киевских застройщиков реализовало свои проекты за счет привлеченных средств. Львиная доля квартир приобреталась на этапе котлована. Именно за счет этих денег и завершали строительство. Но кризис и массовое замораживание объектов, а также сворачивание ипотечных банковских программ привели к тому, что с рынка ушло очень много компаний», — говорит он. Остались те, кто имеет финансовую «подушку» или же те, кому кажется, что они таковую имеют.
«Многим застройщикам попросту не хватает денег. Если у компании несколько объектов, она может перебросить средства с одного на другой — который нужно срочно сдавать. А если такой объект один — начинаются сложности», — поясняет Павлов.
В списке долгостроев, например, числится ЖК «Республика» (250 тыс. кв.м), который был заморожен еще 4 года назад. Теперь, как сообщили в KAN Development, они возобновили работы и комплекс будет построен в течение 5 лет. Но это уже втрой собственник, который нашел деньги на выкуп участка и смог перезапустить процесс.
Кстати, именно по массовому использованию механизма «переброски денег» эксперты и сделали вывод о том, что на киевском рынке недвижимости надувается «пузырь». По их прогнозам, если так пойдет дальше, сроки сдачи новостроек будут все больше растягиваться, пока в один момент застройщики не начнут массово признавать, что закончить дома им просто не за что. Тогда, якобы, «пузырь» и лопнет. Правда, к счастью для покупателей жилья в новостройках, дата «Ч», которую прогнозировали вначале на позапрошлый, а потом на прошлый год, пока так и не наступила.
Более того, по словам Павлова, «сейчас топ-20 украинских строительных компаний заканчивают строительство своих объектов в заявленный срок. Процент объектов, которые сдаются вовремя, растет из года в год. По нашим прогнозам, через 3-5 лет количество домов, построенных по графику, будет на уровне 80%», — обещает он.
Еще одна причина массового появления в Киеве долгостроев — незаконное строительство. Некоторые компании работают по хорошо отлаженной схеме — они пользуются связями в чиновничье среде, получают участок, закладывают фундамент и начинают возводить дом. Параллельно оформляют разрешительные документы, так сказать, чтобы не терять время. И уже в процессе оформления нередко оказывается, что собрать полный пакет бумаг не удается. Скажем, власти сначала не против строительства многоэтажки, но затем, под нажимом митингующей общественности, включают задний ход. Но к тому времени коробка уже может стоять, а квартиры по большей части оказываются проданными.
Больше всего подобных долгостроев в Киеве и Киевской области связывают с империей скандального застройщика Войцеховского и связанной с ним компанией «Укогрупп». По данным «Европейтинга», заморожены, в частности, такие объекты — ЖК «Прибалтийский» (2,2 тыс. кв.м), «Милославский ряд» (2,4 тыс. кв. м), «Симфония» (7,5 тыс. кв.м), «Кузьминский» (2.8 тыс. кв.м), «Панорамный» (13 тыс. кв.м), «Молодежная инициатива» (19 тыс. кв.м), «Приозерный» (32 тыс. кв.м), «Маргарита» (34 тыс. кв.м), «Родинний затишок» (56 тыс. кв.м), «Сосновый бор» (58 тыс. кв.м), «Флагман» (80 тыс. кв.м), «Печерский бастион» (150 кв.м). Причиной «заморозки» стали в основном нарушения с оформлением разрешительной документацией.
В City One Development советуют инвесторам обязательно проверять все разрешительные документы на объект, обращать внимание на репутацию компании, список реализованных проектов.
Проверить все ли в порядке у застройщика с документами можно также на сайте Градостроительного кадастра Киева. Хотя, как отмечает Перерва, в последнее время информация там обновляется с большим опозданием и не всегда актуальна.
По данным domik.ua, на февраль 2018 года к незаконным, к примеру, на Троещине можно было причислить «Троещинские Липки» («Галичинабуд»), «Жемчужина Троещины» (Континентбуд), «Милославский» (Парк сервис 7). На Печерске в черном списке оказались «Миа Вилла» (застройщик неизвестен), «Печерский бастион» («Инновационная строительная компания»), на Подоле — «Синеозерный» (СК «Кроун»), «Замковецкий» (Замок Билд), а также ряд безымянных новостроек — на ул. Нижний Вал,13, ул, Электриков (застройщики неизвестны). Как правило, у всех перечисленных выше объектов есть проблемы с оформлением земельных участков.
Эксперты говорят, что многие застройщики намерено называют нереальные сроки сдачи домов, чтобы привлечь побольше потенциальных клиентов. Ведь для тех, кто живет на съемной квартире дата собственного новоселья имеет значение при выборе новостройки. Затем дату ввода объекта в эксплуатацию постоянно переносят — для этого всегда находятся веские причины.
«Многие застройщики намеренно скрывают информацию, по несколько раз «затирают» старые сроки ввода в эксплуатацию, заменяя их новыми. Так что заподозрить нарушение сроков можно, лишь мониторя объект с самого начала строительства. На некоторых объектах, которые по всем признакам фактически заморожены, демонстрируют деятельность. Скажем, работает несколько строителей, которые кладут по пару кирпичей в день. И, соответственно, продолжают продавать квартиры и брать деньги у покупателей», — рассказывает Перерва.
По его данным, нормальными считаются темпы строительства, при которых возводится 1-2 этажа в месяц. Если они не выдерживаются, стоит повнимательнее присмотреться к застройщику.
Эксперты советуют вычислять потенциальные долгострои по ценам. «К примеру, если в Киевской области средняя стоимость квадратного метра 10-15 тыс. грн., то предложение на уровне 8-9 тыс. грн. уже должно насторожить», — предупреждает Перерва. В Киеве, по данным агентства «ЛУН», средняя стоимость квадратного метра в домах эконом-класса составляют 18 000 грн. комфорт-класса — 19 600 грн., бизнес- класса — 34 800 грн., элит-класса — 53 900 тыс. грн.
В большинстве случаев застройщики позволяют себе нарушать сроки сдачи домов эконом-класса. На объектах комфорт- и элитного классов таких случаем намного меньше. Но и там действует то же ценовое правило: стоимость на 20-30% ниже рыночной — это «звоночек» для потенциального покупателя.
На эту же формулу советует ориентироваться и Павлов. Цена на 25-30% ниже среднерыночной не сулит выгодную покупку, а лишь значительно увеличивает риски остаться и без денег и квартиры. В чем тут подвох? «С большой вероятностью компания-застройщик, которая откровенно демпингует, сводя свою прибыль практически к нулю, реализовывает проект за счет средств покупателей. То есть у такой компании нет финансовой страховки, она попросту не сможет за счет собственных средств закончить объект. Кроме этого, низкие цены часто предлагают те компании, у которых нет всех разрешительных документов. То есть нет и гарантий, что даже построенный объект будет введен в эксплуатацию, подключен к коммуникациям, а покупатели получат право собственности на квартиру. Так что не исключено что под «крышей» будущего дома-красавца с нереально низкими ценами, кроется банальная афера», — рассказал эксперт «Минфину».
«Закон Хеопса: ничто и никогда не строится в срок и в пределах сметы». Эту правду жизни стоит помнить еще на этапе инвестирования средств», — говорит адвокат АФ Goro legal Яна Белая.
По ее словам, застройщики, подписывая договор с покупателем, относятся к определению даты ввода дома в эксплуатацию по- разному: кто-то не указывает его вовсе, кто-то — ставит конкретную дату, кто-то — лишь приблизительный срок, а некоторые оставляют за собой возможность изменять сроки (без согласия покупателя или же, наоборот, только при условии получения его согласия).
«Между вводом объекта в эксплуатацию и получением ключей покупателем также есть разница, в этот период застройщик проводит пусконаладочные работы, специализированная организация выполняет техническую инвентаризацию, компания оплачивает паевой взнос, получает справку о присвоении адреса, нотариус/регистратор открывает системную папку, покупатель доплачивает, если фактическая площадь оказалась больше. В связи с этим фактическая передача покупателю квартиры спустя несколько месяцев после даты, заявленной в договоре — это вполне допустимо», — поясняет адвокат.
Но при задержке, которая превышает «разумные сроки» (скажем, год) стоит задуматься о применении мер воздействий на застройщика, — советуют юристы. Вот тут могут начаться сложности.
Украинское законодательство не предусматривает ответственности за нарушение сроков строительства. Так что лучше, если штрафные санкции будут прописаны в договоре.
«Единственным инструментом, который позволяет минимизировать риски, является договор. Правильно и грамотно выписанные условия в части обязательств застройщика сдать объект в сроки, предусмотренные разрешительной документацией, а также ответственность за нарушение такого обязательства (например, штраф, пеня, возмещения убытков), позволит покупателю не только защитить свои права, но и требовать от застройщика возмещения средств. Если же застройщик отказывается при подписании договора принять такие предложения сразу стоит серьезно задуматься над тем, а стоит ли доверять такому застройщику свои деньги», — советует партнер юридической Фирмы «Антика» Сергей Корниенко.
Сами санкции могут быть следующими:
Как утверждают сами застройщики, договоры с санкциями на рынке уже есть. «Как есть пеня за просроченный платеж по рассрочке, точно также некоторые застройщики прописывают в договорах штрафные санкции за нарушение обязательств перед своими покупателями», — уверяет Павлов.
По материалам: Минфин
