Передача предмета ипотеки в управление: судебный аспект

– начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

В то же время согласно ст. 34 ЗУ "Об ипотеке" после принятия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки и с целью получения продукции, плодов и доходов, обеспечения надлежащего хозяйственного использования переданного в ипотеку недвижимого имущества согласно его целевому назначению предмет ипотеки на основании договора между ипотекодателем и ипотекодержателем или решения суда может быть передан ипотекодержателю или другому лицу в управление на период до его реализации в порядке, установленном этим Законом. Управление имуществом осуществляется в соответствии с законодательством и условиями, определенными договором или решением суда.

Продукция, плоды и доходы, полученные в результате управления предметом ипотеки, направляются на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя, если иное не установлено договором или решением суда.

Судебный аспект проблемы

Право ипотекодержателя на получение предмета ипотеки в управление на период до его реализации возникает со времени обращения взыскания на предмет ипотеки в установленном порядке (постановление ВХСУ от 22.12.2010 г. No 22/167); кроме того, обращение взыскания на предмет ипотеки никоим образом не исключает возможности обращения ипотекодержателя в суд с иском о передаче предмета ипотеки в его управление, а возможность получить ипотечное имущество в управление на основании договора между ипотекодателем и ипотекодержателем или по решению суда (после обращения взыскания на такое имущество) по своей правовой сути является отдельным дополнительным способом защиты прав ипотекодержателя (постановление ВХСУ от 22.12.2014 г. по делу No 904/3663/14).

Следует обратить внимание и на то, что в управление может передаваться любое имущество, в том числе и объект незавершенного строительства, который не введен в эксплуатацию и является предметом ипотеки (постановление ВХСУ от 25.01.2012 г. по делу No 5015/5307/11).

Обоснование целесообразности передачи в управление ипотечного имущества может быть различным.

Так, в деле No 07/181-10 (постановление ВХСУ от 21.03.2011 года) истец, заявляя взыскание на предмет ипотеки, одновременно требовал передачи предмета ипотеки в управление для осуществления предпродажной подготовки: исковые требования о предоставлении права на управление предметом ипотеки являются правомерными, учитывая то, что истец обосновывает необходимостью для проведения подготовительных действий, с целью заключения договора купли-продажи в будущем, осуществлять демонстрацию предмета ипотеки потенциальным покупателям и желанием избежания возможности ухудшения ответчиком своими действиями состояния предмета ипотеки, что может повлиять на его стоимость и соответственно на возможность погашения кредитной задолженности за счет заложенного имущества в полном объеме.

Среди оснований для удовлетворения требований о передаче в управление имущества заявлялось и то, что ипотекодатель своими действиями уничтожает, наносит ущерб предмету ипотеки, что реально влияет на его ценность. В деле No 914/3998/13 коллегия кассационной инстанции, передавая дело на новое рассмотрение, указывала на необходимость оценки доказательств, учитывая их принадлежность и допустимость, которые доказывают факты повреждения предмета ипотеки. Судами вообще не установлено, нужно ли истцу в порядке статьи 34 Закона Украины "Об ипотеке" доказывать любыми средствами необходимость передачи ипотечного имущества в его управление или для этого достаточно только наличия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки (постановление ВХСУ от 13.08.2014 года).

В то же время судебная практика не наработала механизма защиты интересов ипотекодателя, если ипотекодержатель злоупотребляет своими правами по управлению предметом ипотеки. Причем существует прямое указание законодательства о том, что продукция, плоды и доходы, полученные в результате управления предметом ипотеки, направляются на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя, если иное не установлено договором или решением суда. Однако остается открытым вопрос о механизме отмены судебного решения, которым была установлена возможность управления предметом ипотеки ипотекодателем.

Представляется уместным заявление иска о прекращении управления ипотечным имуществом вследствие недобросовестных действий ипотекодержателя, вместо этого получим два диаметрально противоположных решения: в одном – передать в управление, в другом – прекратить управление.

Среди основных рекомендаций следует отметить, учитывая анализ судебной практики, что одновременное заявление в исковом заявлении требования об обращении взыскания и передачу в управление на период реализации предмета ипотеки является более эффективной стратегией судебной защиты, учитывая то, что передача на основании решения суда предмета ипотеки ипотекодержателю или другому лицу в управление на период до его реализации в соответствии с положениями ч. 1 ст. 34 Закона Украины "Об ипотеке" является правом, а не обязанностью суда. При этом необходимость применения таких мер должна быть обоснована (постановление ВХСУ от 04.09.2012 г. по делу No 34/12). Следовательно, нет прямого требования в законе о том, что в судебном решении должно указываться и о возможности передачи в управление ипотечным имуществом ипотекодателю, если самим ипотекодателем в процессе рассмотрения такие требования не заявлялись.

ВЫВОД:

В целом, судебная практика относительно передачи ипотечного имущества в управление ипотекодержателю, а тем более прекращения вследствие недобросовестности ипотекодержателя не распространена, но, учитывая общее состояние экономики, следует ожидать увеличения количества споров, связанных с управлением предметом ипотеки.