Пока цены на первичную недвижимость топчутся на месте, вторичка продолжает дешеветь. С мая 2017 по май 2018 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке Киева, а также других крупных городов, снизилась на 5-6%, в некоторых городах падение достигло 7-10%. И это еще не предел. По прогнозам риэлторов, до конца года цены могут просесть еще на 4-5%. При этом вторичное жилье по-прежнему переоценено. Но его стоимость постепенно движется к справедливым значениям – если таковыми считать цифры, рассчитываемые на основе уровней арендных ставок. Это хорошо заметно по столице и крупным городам, где вложения в покупку квартиры окупаются в течение 8-9, максимум 10 лет. Тем не менее, в регионах и областных центрах помельче на возврат такой инвестиции раньше, чем через 12-13 лет, надеяться точно не стоит.
Уйдут и не вернутся
Покупатели со вторичного рынка активно переключаются на первичку. Уже почти 60% сделок заключается с квартирами в новостройках. Хотя еще год назад соотношение между новым и подержанным жильем было приблизительно 50% на 50%.
Ничего удивительного в этом нет. Дома, построенные до 2000 года, стремительно устаревают. Это касается как строительных и отделочных материалов, так и планировок и энергоэффективности. Многие объекты аварийны и нуждаются в капитальном ремонте. А сотни, если не тысячи, «хрущевок» и вовсе нужно сносить. И ведь с каждым годом их состояние только ухудшается, что приводит к падению цен. Даже в сданных в эксплуатацию новых жилых комплексах стоимость квадратного метра подчас ниже, чем в квартирах какого-нибудь «чешского» проекта или в типовых домах 114 серии, которые строились в период 1980-1990 годов. Кроме того, растет предложение малогабаритных смарт-квартир, которые застройщики часто предлагают с готовым ремонтом. А уж в таком случае вторичка проигрывает с разгромным счетом, поскольку в восьми случаях из десяти квартира, купленная с рук в «жилом состоянии», нуждается в капитальном ремонте. В итоге подержанное жилье продается долго и со «скрипом». Когда рынок был на подъеме, средний срок продажи квартиры составлял 10-20 дней. После кризиса он увеличился до 40-60 дней. Сейчас квартира может ждать своего покупателя 100-120 дней и больше. Особенно, если цена завышена, и продавец не спешит ее сбрасывать до вменяемого уровня.
Почти как новое
Многоквартирные дома, построенные после 2000 года, все еще считаются новостройками. Но при ближайшем рассмотрении это тоже вторичный рынок. Причем довольно крупная его часть, если вспомнить, что каждый год застройщики вводят в эксплуатацию миллионы квадратных метров.
И что хороший кусок этого жилого фонда – примерно четверть – приобретается у застройщиков именно под будущую продажу.
Почти половина «свежих» квартир остается в распоряжении их первоначальных владельцев, 20-30% попадает на рынок аренды, а остальное жилье уходит на перепродажу.
В результате происходит замещение откровенно старого, древнего жилого фонда более новым. Да, это процесс небыстрый, но неизбежный. И со временем он будет только набирать обороты, поскольку темпы строитель- ства в Украине пока что радикально не снижаются.
Это приведет к тому, что, во-первых, качество объектов, выставленных на продажу, станет заметно лучше. Во-вторых, еще больше увеличится ценовой разрыв между «сталинками», «хрущевками» и современными новостройками. Помимо этого, в течение последующих 2-3 лет можно ожидать замедление падения средней стои- мости квадратного метра на вторич- ном рынке с последующим ростом. Из-за того, что количество сравни- тельно новых объектов, выставлен- ных на продажу, будет преобладать над видавшими виды квартирами в отслуживших свой срок и постепенно разрушающихся домах.
Мошенники не дремлют
Продавцы на вторичном рынке не стесняются обманывать покупателей. Как по мелочи, скрывая проблемные места квартир, так и по-крупному. Схем масса: это и поддельные документы на право собственности, и отчуждение по подложной доверенности или паспорту, и сокрытие наследников, которые могут предъявить свои претензии на жилье, и сделки с квартирами, где прописаны несовершеннолетние дети. «Наиболее популярным видом мошенничества является признание недействительными документов, на основании которых продавцу принадлежала квартира. В результате право собственности покупателя на жилье будет тоже автоматически отменено», – рассказывает Илона Кузина, юрист адвокатской фирмы Goro legal.
Для того чтобы застраховаться от махинаций, необходимо проверять продавца, саму квартиру и документы, на основании которых квадратные метры принадлежат конкретному человеку во всех государственных реестрах. Это можно сделать самостоятельно, либо обратиться за помощью к нотариусу. «Также стоит прописывать в договоре санкции за любое несоответствие действительности предоставленной покупателю информации и, как следствие, признание тех или иных документов поддельными», – рекомендует Илона Кузина. Возможно, такая предосторожность и не защитит на 100% от фиктивной сделки, но даст покупателю инструментарий для отстаивания своих прав.
В то же время, цены на все, что было построено 25-30 и больше лет назад, так и продолжат снижаться. Прежде всего, эта тенденция коснется объектов, которые расположены в отдаленных районах с плохо развитой транспортной инфраструктурой. Продавцам, конечно, от этого радости мало. Зато покупатели только выиграют, так как у них будет масса поводов для того, чтобы торговаться.
Торгуемся до победного
Риэлторы говорят, что число сделок на вторичном рынке в течение 2017 года сократилось приблизительно на 20%. И причина не только в том, что покупатели выбирают первичку, но и в том, что продавцы либо отказываются от продажи квартиры из-за отсутствия спроса, предпочитая переждать до «лучших времен», или просто сдают жилье в аренду .
Тем же, кто реально желает продать свои метры в обозримые сроки, приходится прогибаться под капризы покупателей. Торг – это обязательное условие успешной продажи. Даже при продаже ходовых квартир с оптимальным соотношением «цена-качество» сделка совершается со скидкой. Пусть это и 3-5%, но продавец обычно вынужден уступить.
Что касается жилья, которое не имеет очевидных преимуществ, таких как ремонт, остекленный балкон, внешнее утепление, красивый вид из окна и т.д., то глубина торга в таком случае может достигать 10-15%. А если продавцу нужно избавиться от квартиры как можно быстрее, то и все 20%.
Вообще, большинство продавцов сейчас довольно сговорчивы. Но особенно те, чье жилье «висит» в продаже по нескольку месяцев. Многие владельцы квартир выставляют их по завышенной цене, но затем вынуждены опускать ее в виду слабого интереса со стороны покупателей.
У покупателей же, наоборот, в такой ситуации все козыри на руках, и они могут выдавливать комфортную для себя цену.
Ну и конечно никто не отменял торг, когда квартира имеет существенные недостатки, или реальное состояние объекта разительно отличается от его описания. Например, за отсутствие металлопластиковых окон можно сбрасывать до 1 тыс. долл., за плесень на обоях и в ванной – 1-2 тыс. долл., за отсутствие остекления на балконе, за ржавые трубы и «убитую» сантехнику – еще 1-1,5 тыс. долл. Итого, может набежать приличная сумма, до 4-5 тыс. долл. Причем это не капризы покупателя, а вполне обоснованные претензии, поскольку ему впоследствии все равно придется тратить деньги на устранение этих изъянов.
Разделим на двоих
Жилье, которое сдается в аренду, постепенно молодеет, что отражается на уровне арендных ставок. В Киеве, к примеру, с начала 2018 года съемные квартиры подорожали в среднем на 4-5%. На периферии ставки аренды тоже растут, хотя и меньшими темпами: на 2-3% за 5 месяцев. Арендодатели повышают цены, ориентируясь на спрос, который традиционно высок в период с сентября по май. Кроме того, рост арендных ставок подстегивается повышением тарифов на коммунальные услуги и стремлением владельцев квартир отбить затраты на ремонт и улучшение энергоэффективности жилья. Поскольку без вложений в энергомодернизацию сдавать «убитые» гостинки и малосемейки становится все сложнее и сложнее. И логично, что понесенные издержки арендодатели пытаются переложить на плечи арендаторов.
Летом арендные ставки с большой вероятностью откатятся назад. Впрочем, как это происходит каждый год. Но вот на осень риэлторы делают довольно пессимистичные прогнозы. Аренда может подорожать на 5-10%, а для отдельных объектов – на все 15%. Катализатором этого станет очередное существенное повышение коммунальных тарифов и девальвационные опасения, которые, как правило, к концу года только усиливаются.
Но это не значит, что у арендаторов не будет возможности сэкономить. Хозяева съемных квартир с радостью хватаются за жильцов, которые готовы заключать долгосрочный договор, да еще и вносить предоплату наперед. За это можно смело требовать 5-10% скидки. Кроме того, уже нормальной практикой стала оплата коммунальных услуг вскладчину, 50 на 50. А в некоторых случаях владельцы жилья соглашаются оплачивать коммуналку сами. Но это больше распространено в сегменте бизнес- и премиум-класса, для бюджетных квартир подобная щедрость – пока что редкое явление.
По материалам: Журнал «ДЕНЬГИ»
