Азбука для инвестора: как минимизировать риски вложений в недвижимость

Вторая волна пандемии, нестабильный год и неизвестность – вызовы, которые стоят перед инвесторами. В то же время желание вкладывать средства и зарабатывать на этом остается. Осталось определиться с направлением для инвестиций. 

Почему стоит инвестировать в недвижимость, несмотря на громкие недавние скандалы на этом рынке, и как правильно просчитать все риски, рассказал Mind керуючий партнер, адвокат GORO legal Дмитро Овсій.

Конфуций предостерегал: «Не дай вам бог жить в эпоху перемен». А поколение основных инвесторов родилось, выросло и продолжает жить в такое время. 

После падения компаний «Укрбуд» и «Аркада» не осталось иллюзий – непотопляемых нет. Банковские депозиты не обеспечены вовсе, к тому же имеют низкую доходность. Инвестиции в стартап либо операционный бизнес могут быть сверхдоходными, но также не обеспечены твердым активом, и риск не угадать намного выше. 

Однако варианты для вложения средств все же есть. Недвижимость может стать золотой серединой между обеспеченностью, ликвидностью и доходностью. И спрос на этом рынке продолжает расти. Согласно официальной статистике по столице, в 2019 году в Киеве ввели в эксплуатацию 1 113 986 кв. м.  Количество метров на одного человека в Киеве составляет 22 кв. м. Хотя на одного человека в Европе >40 кв. м. А значит, имеем отличный потенциал для роста.

Сейчас дефицит площади на 1 человека – от 18 кв. м. С учетом того, что население Киева (согласно данных Госстата) – 2 923 641 жителей, то абсолютный дефицит метров на все столичное население – 52 625 538 кв. м. Таким образом только официальный дефицит теперешними темпами будет устранен лишь через 29 лет.

Но не будем забывать, что неофициально в Киеве проживают, по разным оценкам, от 4 млн до 5 млн человек. Реальный дефицит квадратов, очевидно, значительно выше. В то же время динамика изменения средней цены  квадратного метра в Киеве за 12 месяцев составляет +14,3 %. 

И не важно, идет речь о покупке одной квартиры, объединении финансов и инвестировании в недвижимость группой (краудфандинг), либо о коллективных инвестициях через инвестфонд. В любом случае необходимо проверять и защищать свои инвестиции.

Плюсы и минусы инвестирования в квадраты

Среди преимуществ покупки недвижимости можно выделить следующие:

• возможность использовать актив в собственных целях;
• получение твердого актива (инвестиция обеспечена);
• доходность выше альтернативных инвестиционных инструментов.

Но есть и минусы. Среди них:

• стагнация рынка недвижимости;
• ошибка при выборе объекта (низкая ликвидность или что еще хуже – «пирамида»);
• замораживание стройки/недострой (в Киеве это – «Укрбуд», «Аркада» и т. д.).

Формула законной инвестиции

Покупатели, зачастую мониторят ситуацию на форумах и в гугле. Там нередко активничают интернет-боты от недобросовестных застройщиков, которые рисуют красивые картинки «светлого будущего». Все делается только с одной целью – привлечь новых жертв в свои проекты. Но умелый маркетолог не значит опытный застройщик.

При этом многих проблем инвесторов, с которых мы начинали, можно было бы избежать, например, перестраховаться лишний раз и привлечь экспертов. Последние знают подвохи законодательства и специализируются на проверке объектов недвижимости – ориентируются в градостроительной документации, реестрах, имеют доступы к судебным решениям и т. д.

В то же время для контроля рисков инвестор может предпринять некоторые самостоятельные шаги.

На что следует обратить внимание при инвестировании:

• оплата направлена на посредника без активов, который никак не связан со строительством;
• анализ намерений застройщика не дал положительного результата. Присутствуют изъяны в разрешительной документации;
• подозрительно низкая цена. Особенно если цена близка к себестоимости строительства;
• наличие дел о банкротстве;
• судебные или уголовные дела;
• политические факторы. Учредители или бенефициары связаны с политикой;
• часть расчета в наличной форме. Деньги платятся на компанию, либо на лицо, не имеющее отношения к стройке.

Чек-лист алгоритма анализа объекта:

• Проверить право на землю: собственность, аренда, суперфиция, инвестдоговор и т. д. Нужно обращать внимание на категорию земли, целевое назначение и вид использования земли.
• Проверить право на проектирование: градостроительные условия и ограничения и технические условия. Нужно обращать внимание на функцию территории по генеральному плану и детальному плану территории.
• Экспертиза проектной документации. Нужно обращать внимание на то, есть ли там все этажи, название объекта, количество квартир, паркингов.
• Проверить разрешение на строительство. Нужно обращать внимание на то, кто заказчик, генеральный подрядчик.
• Проверить реестр судебных решение: иски к участникам строительства и уголовные процессы: обыски, аресты.
• Наличие исполнительных производств, арестов на активах, в том числе налоговых залогов.

Изучить договора на предмет:

• права на одностороннее расторжение у стороны;
• возможных штрафов и санкций;
• момента перехода прав на объект инвестирования;
• процесса обмеров после ввода в эксплуатацию и доплаты;
• замены инвестора;
• наследования прав по договору;
• наличия полномочий у подписантов;
• Связей между стороной (сторонами) договора и реальными участниками строительства. Может быть прямая связь, через посредников (например, инвестфонд), либо связь отсутствует.

Как быть с рисками?

Если во время анализа выявлены риски, отлично, если получиться:

• внести в договор изменения для того, чтобы выровнять баланс либо сместить его в пользу инвестора;
• добавить в договора гарантии по выявленным рискам. В крайнем случае получить гарантийные письма;
• получить обеспечение обязательств от компаний – непосредственных участников строительства (указанных в разрешительной документации), либо компаний с активами относительно рисков. Можно в форме поручительства либо в форме обеспечения выполнения обязательств.

Намного легче добиваться преференций, когда вы покупаете несколько объектов или осуществляете групповую инвестицию.

Контроль и защита инвестиции

После заключения сделки следует не забывать контролировать и мониторить строительный процесс:

• мониторить судебный реестр (можно через сервисы youcontrol, opendata) и контролировать появление возможных проблемных судебных процессов;
• контролировать реестр компаний (контролируем смету, учредителей и бенефициаров);
• контролировать строительный процесс. Можно проводить очные проверки, во время которых лично знакомиться с процессом строительства, журналами авторского и технического надзора.

Надеемся, эти советы смогут помочь правильно вложить средства или контролировать групповые инвестиции.

По материалам: Mind