В связи с массовыми невыплатами по кредитам обращение взыскания на предмет ипотеки – тема крайне актуальная. Так как в основном споры по данному вопросу решаются в суде, есть две стороны: истец и ответчик, банк и ипотекодатель.
В силу своей специализации, мне лично приходится представлять интересы проблемных заемщиков и ипотекодателей. Из личного опыта данная статья будет содержать, на мой взгляд, полезные рекомендации в первую очередь для ипотекодателей.
Правовые основания
Ипотека – один из наиболее популярных видов обеспечения выполнения обязательств. Ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном законом.
Законом определен перечень существенных условий договора ипотеки. Однако кроме существенных условий к договору ипотеки, следует отметить и другие особенности таких договоров, которые непосредственно влияют на отношения между сторонами, действительность договора и, конечно, способ обращения взыскания.
Рассмотрим детальнее существенные условия и другие ключевые условия, влияющие на обращение взыскания на предмет ипотеки.
Основное обязательство (тождественность)
Одно из существенных условий договора – основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре должны быть описаны содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения и/или ссылка на сделку, в котором установлено основное обязательство.
Что же происходит на практике?
Вследствие ошибки при подготовке договоров случаются ситуации, когда основное обязательство, описанное в кредитном договоре, отличается от того, которое описано в договоре ипотеки. Отличаются вид кредита, ставка, срок и другие условия.
Также на практике бывают случаи, когда к договорам заключаются многочисленные дополнения, меняются графики, ставки и т. п. При изменении основного обязательства зачастую вносят изменения и в договор ипотеки (если меняется обязательство). Но иногда это могут упустить.
В первую очередь необходимо удостовериться в тождественности обязательств. Изучить внимательно сами договоры и все дополнения к ним. Если они различны, это может стать основанием для оспаривания договора. Кроме того, это может привести к ситуации существенного расхождения в задолженности. Если рассчитать задолженность согласно кредитному договору и она будет отличаться в большую сторону от расчета согласно договору ипотеки, можно применять сроки исковой давности.
Основное обязательство (действительность)
Ипотекой может быть обеспечено выполнение действительного обязательства либо требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, вступившего в силу. Действительность основного обязательства напрямую влияет на действительность ипотеки.
При обращении взыскания на предмет ипотеки следует тщательно изучить и основное обязательство, его правомерность и состоятельность.
К примеру, в своем Решении No 15-рп/2011 по делу по конституционному обращению гражданина Степаненко Андрея Николаевича относительно официального толкования положений пунктов 22, 23 статьи 1, статьи 11, части восьмой статьи 18, части третьей статьи 22 Закона Украины "О защите прав потребителей" во взаимосвязи с положениями части четвертой статьи 42 Конституции Украины (дело о защите прав потребителей кредитных услуг) по делу No 1-26/2011 от 10 ноября 2011 года Конституционный Суд Украины пришел к выводу о том, что в аспекте конституционного обращения положения пунктов 22, 23 статьи 1, статьи 11 Закона Украины "О защите прав потребителей" во взаимосвязи с положениями части четвертой статьи 42 Конституции Украины надо понимать так, что их действие распространяется на правоотношения между кредитодателем и заемщиком (потребителем) по договору о предоставлении потребительского кредита, возникающие как при заключении, так и выполнении такого договора.
Кроме того, Конституционный Суд Украины в указанном Решении устанавливает следующее. Одним из фундаментальных принципов частноправовых отношений является принцип свободы договора, закрепленный в пункте 3 статьи 3 Гражданского кодекса (далее – Кодекс). Вместе с тем указанная свобода ограничена – пределы действия этого принципа определяются критериями справедливости, добросовестности, пропорциональности, разумности.
Конституционный Суд Украины считает, что государство, устанавливая законами Украины принципы создания и функционирования денежного и кредитного рынков (пункт 1 части второй статьи 92 Конституции Украины), должно поддерживать на основе пропорциональности разумный баланс между публичным интересом эффективного перераспределения денежных накоплений, коммерческими интересами банков по получению справедливой прибыли от кредитования и охраняемыми законом правами и интересами потребителей их кредитных услуг.
Конституционный Суд Украины исходит также из того, что государство способствует обеспечению потребления населением качественных товаров (работ, услуг), росту благосостояния граждан и общего уровня доверия в обществе. Вместе с тем потребителю, как правило, объективно не хватает знаний, необходимых для осуществления правильного выбора товаров (работ, услуг) из предложенных на рынке, а также для оценки договоров по их приобретению, которые нередко имеют вид формуляра или иную стандартную форму (часть первая статьи 634 Кодекса). То есть для потребителя существует риск ошибочно или даже вследствие введения его в заблуждение приобрести не нужные ему кредитные услуги. Поэтому государство обеспечивает особую защиту более слабого субъекта экономических отношений, а также фактическую, а не формальное равенство сторон в гражданско-правовых отношениях, путем определения особенностей договорных правоотношений в сфере потребительского кредитования и ограничения действия принципа свободы гражданского договора.
В соответствии с пунктом 13 постановления No 5 Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30 марта 2012 года "О практике применения судами законодательства при разрешении споров, возникающих из кредитных правоотношений" в соответствии с абзацем 3 части первой статьи 11 Закона Украины "О защите прав потребителей" предоставление (получение) потребительских кредитов в иностранной валюте на территории Украины запрещается. В связи с указанным суды должны исходить из того, что договор, предметом которого является потребительский кредит в иностранной валюте, заключенный после вступления в силу Закона Украины от 22 сентября 2011 года No 3795-VI "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно урегулирования отношений между кредиторами и потребителями финансовых услуг", по иску заинтересованного лица может быть признан судом недействительным.
Как видно из приведенного, предоставление (получение) потребительских кредитов в иностранной валюте на территории Украины запрещается.
Таким образом, договор ипотеки, обеспечивающий выполнение по кредитному договору, основное обязательство по которому является недействительным, сам является недействительным.
Предмет ипотеки
Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества.
Также предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем.
В такой редакции существует статья на сегодняшний день. Однако не всегда можно было передавать в ипотеку имущественные права. Позиция по этому вопросу изучена судами, и Верховный Суд Украины по делу 6-8цс13 составил правовую позицию, которой подтвердил, что суды пришли к правильному выводу о том, что при заключении договора ипотеки были нарушены положения статьи 5 Закона Украины "Об ипотеке" (в редакции по состоянию на 01.10.2007 г.), поскольку имущественные права на отдельные помещения в жилом доме не могли быть предметом ипотеки.
В статье 5 Закона Украины от 5 июня 2003 года "Об ипотеке" (в редакции с 12.05.2006 г. по 14.01.2009 г.) указан исчерпывающий перечень объектов, которые могли быть предметом ипотеки по ипотечному договору. И среди них имущественных прав не было.
Учитывая вышеописанное, обратить взыскание на такие права будет, мягко говоря, крайне сложно.
Закладная
Одним из ключевых условий договора ипотеки являются ссылки на выдачу закладной или ее отсутствие.
Этот документ определяет правосубъектность истца. Только тот, кто является ипотекодержателем, имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки. При выпуске заставной статус ипотекодержателя подтверждается закладной.
В соответствии с Законом Украины "Об ипотеке" закладная – это ипотечная ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства – право обратить взыскание на предмет ипотеки.
После выдачи закладной исполнение основного обязательства и обращение взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено только на основании требования владельца закладной.
На практике не часто, но бывают случаи, когда ссылка на выдачу закладной в договоре есть, а самой закладной – нет. Другими словами, стороны договорились о ее выпуске, но не довели дело до конца. В таком случае можно ставить вопрос о незаключенности договора.
Таким образом, при наличии ссылки на закладную следует внимательно изучить вопрос правосубъектности истца и обязательно требовать предъявления закладной.
Передача прав по договору ипотеки
Часто банки передают права по кредитным договорам и обеспечению к ним другим банкам либо факторинговым компаниям. Это происходит по разным причинам: получение рефинансирования, улучшение баланса и другие.
При переходе прав по кредитному договору банки передают права и по договору ипотеки.
Правомерность сделки по переходу прав по договору ипотеки влияет на правосубъектность истца.
Если первичный кредитор поменялся, при предъявлении иска следует внимательно изучить основания для перехода долга.
На практике бывают случаи, когда права по кредитному договору переданы, а по договору ипотеки – нет.
Сделка об уступке прав по ипотечному договору подлежит нотариальному удостоверению. Сведения о такой уступке подлежат государственной регистрации в установленном законодательством порядке.
Таким образом, если в реестре ипотек не отражены изменения относительно перехода прав к истцу, могут быть вопросы.
Кроме того, следует изучить правомерность самой сделки по переходу прав по кредитному договору. Распространенный способ перехода прав – сделки факторинга.
В соответствии с распоряжением Госкомфинуслуг от 03.04.2009 No 231 "Об отнесении операций с финансовыми активами к финансовым услугам" было принято решение отнести к финансовой услуге факторинга совокупность таких операций с финансовыми активами (кроме ценных бумаг и производных ценных бумаг):
1) финансирование клиентов – субъектов хозяйствования, заключивших договор, из которого вытекает право денежного требования;
2) приобретение уступленного денежного требования, в том числе права требования, которое возникнет в будущем, к должникам – субъектам хозяйствования по договору, на котором базируется такая уступка;
3) получение платы за пользование денежными средствами, предоставленными в распоряжение клиента, в том числе путем дисконтирования суммы долга, распределения процентов, вознаграждения, если другой способ оплаты не предусмотрен договором, на котором базируется уступка.
Как видно, переходит право требования к должнику – субъекту хозяйствования.
Таким образом, переход права требования по кредитному договору с физическим лицом (не предпринимателем) не соответствует всем требованиям к договору факторинга.
Такая же позиция подтверждается в письме Нацкомфинуслуг от 27.05.2013 No 3772/16-12.
Способ обращения взыскания (продажа предмета ипотеки от своего имени)
Также следует обратить внимание на избранный способ обращения взыскания на предмет ипотеки.
Согласно абз. 5 ч. 1 ст. 39 Закона Украины "Об ипотеке" в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указывается способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 настоящего Закона. Статья 38 данного Закона регулирует порядок продажи ипотекодержателем предмета ипотеки любому лицу – покупателю. Таким образом, в решении суда об обращении взыскания на предмет ипотеки должен быть указан конкретный способ реализации предмета ипотеки. Такими способами могут быть: проведение публичных торгов или продажа предмета ипотеки с заключением договоров купли-продажи с другим лицом покупателем в порядке, предусмотренном ст. 38 Закона Украины "Об ипотеке".
Зачастую банк выбирает следующий способ обращение взыскания: обратить взыскание на предмет ипотеки с заключением от имени ответчиков договора купли-продажи любым способом. Данная формулировка не содержит предусмотренного законодательством конкретного способа реализации предмета ипотеки, поскольку заключение договора купли-продажи является лишь следствием применения определенного способа (проведение публичных торгов или продажа третьим лицам). А указание в решении суда о заключении договора купли-продажи любым способом вообще лишает ответчиков контроля за соблюдением всех предусмотренных законодательством процедур по реализации ипотечного имущества.
Как указано в разделе VII Анализа судебной практики применения судами законодательства, регулирующего ипотеку как залог недвижимого имущества, подготовленного Верховным судом Украины 01.02.2015 года (далее – Анализ судебной практики об ипотеке), "при проведении анализа были выявлены случаи нарушение положения абз. 2 ч. 3 ст. 36 и ч. 5 ст. 38 Закона Украины "Об ипотеке". В частности, некоторые суды удовлетворяют иски об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его продажи ипотекодержателем с заключением от имени ответчика-ипотекодателя договора купли-продажи любым способом с предоставлением ипотекодержателю всех полномочий, необходимых для осуществления продажи. При этом не учитывалось, что в соответствии с указанной нормой право продажи предмета ипотеки должно осуществляться ипотекодержателем от своего имени, а не от имени ответчиков-ипотекодателей, без необходимости получения для этого любого отдельного полномочия ипотекодателя". То есть полномочие судом истца на совершение договоров купли-продажи от имени ответчиков является противоречащим общим принципам гражданского законодательства.
Таким образом, исковые требования истца об избрании способа реализации предмета ипотеки, а именно – "обращение взыскания с заключением от имени ответчиков договора купли-продажи любым способом с другим лицом покупателем" являются не соответствующими конкретным способам обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренным Законом Украины "Об ипотеке".
Способ обращения взыскания (оценка предмета ипотеки)
Согласно абз. 7 ч. 1 ст. 39 Закона Украины "Об ипотеке" в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указывается начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.
Согласно Анализу судебной практики об ипотеке (Раздел VII) "суды должны исходить из того, что цена предмета ипотеки устанавливается в самом договоре – в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона Украины "Об ипотеке" стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором. Если при рассмотрении дела стороны с такой оценкой согласны, то суд не имеет оснований ее не принимать во внимание, поскольку она является условием договора. Если между сторонами возникает спор относительно такой оценки, то в зависимости от того, какая сторона ее оспаривает, эта сторона обязана по смыслу ч. 3 ст. 10, статей 11 и 60 ГПК доказать другой размер, в частности заявить ходатайство о назначении и проведении соответствующей судебной экспертизы".
Поэтому при обращении взыскания на предмет ипотеки необходимо обратить внимание на определение начальной стоимости предмета ипотеки с целью дальнейшей реализации.
Судебная практика
За многие годы судебных тяжб между кредиторами и ипотекодержателями сформировалась разнообразная судебная практика.
Как известно, наша правовая система не прецедентная. В то же время согласно пункту 4 статьи 13 Закона Украины "О судоустройстве и статусе судей" выводы по применению норм права, изложенные в постановлениях Верховного Суда Украины, являются обязательными для всех субъектов властных полномочий, которые применяют в своей деятельности нормативно-правовой акт, содержащий соответствующую норму права.
Ниже указаны наиболее интересные, на мой взгляд, правовые заключения, которые касаются обращения взыскания на предмет ипотеки.
Дело No 6-124цс14, суть вывода: проведение публичных торгов по реализации имущества по цене, определенной в соответствии с отчетом об оценке имущества, утратившим силу, является нарушением установленных законодательством правил о порядке реализации имущества на публичных торгах, в том числе правил об определении стартовой цены реализации имущества, а именно: части пятой статьи 58 Закона Украины "Об исполнительном производстве"; пунктов 3.2, 3.4 Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества.
Дело No 6-61цс15, суть вывода: исходя из содержания понятия "цена", как формы денежного выражения стоимости товара, услуг и т. п., анализа норм статей 38, 39 Закона "Об ипотеке" судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам ВСУ пришли к правовому выводу, что в понимании нормы ст. 39 Закона "Об ипотеке" установление начальной цены предмета ипотеки в денежном выражении определяется по процедуре, предусмотренной частью 6 ст. 38 Закона.
Дело No 6-39цс15, суть вывода: суд сделал правовой вывод о том, что по содержанию статей 39, 40 Закона Украины "Об ипотеке" и статьи 109 ЖК Украинской ССР лицам, которые выселяются из жилого дома (жилого помещения), являющегося предметом ипотеки, в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки, предоставляется другое постоянное жилье только в том случае, когда ипотечное жилье было приобретено не за счет кредита, обеспеченного ипотекой этого жилья. Постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, которое выселяют, должно быть указано в решении суда.
Дело No 6-73цс13, суть вывода: суды должны иметь в виду, что наличие судебного решения о взыскании с должника в пользу кредитора задолженности по кредитному договору не освобождает должника от ответственности за неисполнение денежного обязательства и не лишает кредитора права на получение сумм путем обращения взыскания на переданное должником в ипотеку недвижимое имущество. Вместе с тем удовлетворение подобных исковых требований возможно только в случае, когда суду предоставлены неопровержимые доказательства того, что предыдущие меры не привели к надлежащему исполнению обязательства.
По материалам: Юрист & Закон. Аналитическое издание.
Полная версия статьи
