Ежедневно количество строек в Киеве возрастает. Застройщики прибегают ко всевозможным способам завлечь инвесторов, упуская многие нюансы и проблемы объектов строительства. После изучения информации из общедоступных источников, электронного ресурса градостроительного кадастра, реестра разрешительной документации Государственной архитектурно-строительной инспекции, а также информации на форумах по недвижимости получился антирейтинг объектов проблемной недвижимости Киева.
1. ЖК "Покрова" (ул. Артема, 59)
В 2015 году "Центральное территориальное управление капитального строительства" Минобороны, как землепользователь земельного участка, заключило договор с ООО "Будинпроект" на строительство жилищного комплекса для военнослужащих с подземным паркингом и встроенными помещениями для бытового обслуживания населения на земельном участке площадью 0,96 га с кадастровым номером 8000000000:91:165:0018. Генподрядчиком выступило ООО "Северо-Украинский строительный альянс".
В 2016 году заказчик строительства получил разрешение на выполнение строительных работ №ИУ 115161100202 от 19.04.2016 года. Кроме того, строительство осуществлялось на основании градостроительных условий и ограничений №503/0/18/009-11 от 17.01.2011 г.
В январе 2017 года ГАСИ осуществила проверку объекта строительства и отменила разрешение на строительство по причине недействительных ГУО. В феврале 2017 года Министерство культуры Украины выдало предписание, которым требовалось остановить проведение земляных и строительных работ на объекте строительства, поскольку застройщиком не получено согласование Минкульта на выполнение строительных работ.
То есть по сути проблема заключается в следующем. На момент получения разрешения на строительство в 2016 году ГУО 2011 года уже были недействительны, поскольку были выданы до вступления в силу нового ЗУ "О регулировании градостроительной деятельности". Согласно п.5 Переходных положений Закона, такие ГУО были действительны на протяжении двух лет со дня вступления в силу Закона, то есть до 12.03.2013 г. К таким выводам приходит и Киевский апелляционный административный суд в своем постановлении от 04 апреля 2017 года по делу №826/1489/17.
Кроме того, данный земельный участок принадлежит Центральному историческому ареалу г. Киева и расположен в зоне регулирования застройки 3 категории. Таким образом, согласно ЗУ "Об охране культурного наследия", а также Порядка определения границ и режимов использования исторических ареалов населенных мест, ограничения хозяйственной деятельности на территории исторических ареалов населенных мест, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 13.03.2002 г. №318, на объект строительства нужно разрабатывать историко-градостроительное обоснование и получать согласование Министерства культуры.
Учитывая вышеуказанное, приходим к выводу, что только получение Застройщиком новых градостроительных условий и ограничений с обязательной разработкой историко-градостроительного обоснования позволит законным путем осуществлять строительство жилищного комплекса на вышеупомянутом участке.
Также следует отметить, что ни публичная кадастровая карта, ни государственный реестр прав на недвижимое имущество не содержат информацию о целевом назначении данного земельного участка. При получении актуальных ГУО целевое назначение земельного участка является существенным условием для принятия решения об их выдаче.
2. ЖК "Fresco Sofia" (ул. Гончара, 17-23)
Строительство жилищного комплекса началось в 2008 году. Заказчиком строительства является ООО "Инвестиционно-строительная группа". На территории буферной зоны Софии Киевской застройщик планировал возвести здание в 10 этажей. ЮНЕСКО, под юрисдикцией которой пребывает София Киевская, не дала разрешение на стройку.
В начале января 2012 года все строительные работы по сооружению объекта строительства по адресу: ул. Гончара, 17-23, г. Киев, были остановлены на основании Определения Хозяйственного суда г. Киева от 15.12.2011 г. за ходатайством Прокуратуры г. Киева. Поводом для вынесения такого определения послужил иск, поданный прокуратурой в интересах Киевской городской государственной администрации к застройщику этого объекта строительства. Предмет иска — признание незаконным решения Киевского городского совета о выделении застройщику земельных участков 17-23 по ул. Гончара в г. Киеве.
Решением Хозяйственного суда г. Киева от 20.03.2013 г. по делу №57/4, оставленным без изменений Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 29.05.2013 г. и Постановлением Высшего хозяйственного суда от 17.07.2013 г., прокурору отказали в удовлетворении иска.
Решением ГАСИ от 08.07.2016 г. застройщику аннулировано разрешение на строительные работы от 06.06.2008 г. №0424-Ш, правомерность чего установлено также Постановлением Киевского апелляционного административного суда от 19.06.2017 г.
14.07.2016 г. принято Решение Киевского городского совета №709/709 "Об урегулировании вопросов использования земельных участков по ул. Гончара 17-23 г. Киев в Шевченковском районе г. Киева", застройщик обязан привести высотность объекта строительства в соответствие с Генеральным планом г. Киева — не выше 25 метров от уровня земли.
Решением Окружного административного суда г. Киева от 09.10.2018 г. по делу №826/2414/17, оставленным в силе Постановлением Шестого апелляционного административного суда от 26.02.2019 г., суд отказал застройщику в удовлетворении иска об обжаловании Решения КГС №709/709 от 14.07.2016 г.
То есть проблема данного жилищного комплекса состоит в том, что по факту застройщиком сооружен объект, высотность которого нарушена согласно действующего законодательства (более 25 м.). С целью предупреждения исключения объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО "Киев: Собор Святой Софии и прилегающие монастырские сооружения, Киево-Печерская Лавра" с перечня таких объектов КГС обязала застройщика снести этажи, которые превышают допустимую норму. Кроме того, аннулировано разрешение на проведения строительных работ.
Но стоит отметь, что в данной зоне культурного наследия есть объекты, высотность которых превышает допустимую норму 25 м. (тот же InterContinental Kiev, Hyatt Regency). Таким образом, город применяет двойные стандарты к объектам строительства: одним разрешает строить выше допустимой нормы, других обязывает сносить лишнюю этажность.
Для решения этой проблемы застройщику нужно на основании задания на проектирование внести изменения в существующую проектную документацию на объект строительства и получить экспертизу такой документации с учетом корректировки. Такая процедура осуществляется на основании Порядка утверждения проектов строительства и проведения их экспертизы, утвержденного постановлением Кабинета министров Украины от 11.05.2011 г. №560. Также нужно получить разрешение на строительство данного объекта.
3. ЖК "Днепровские башни"
Еще в 1999 году Главное управление внутренних войск МВД (дальше, ГУВВ) выступило заказчиком ЖК "Днепровские башни". Это был довольно амбициозный проект, который предусматривал собственную инфраструктуру, а также планировалось на одном из домов сделать вертолетную площадку.
Вначале строительство продвигалось довольно быстро, но в 2003 году из-за недостаточного финансирования строительство было приостановлено, а в 2005 году совсем прекратилось.
Функция заказчика строительства была передана концерну "Укриндустрия", Генподрядчик — строительная корпорация "УкрАзияСтрой". В марте 2006 года ГУВВ передало функции заказчика строительства ООО "Этьен-Вест". Но тем не менее строительство объекта так и не возобновилось.
Решением Киевского городского совета от 10.12.2014 № 594/594 "О предоставлении Главному управлению Национальной гвардии Украины земельного участка для строительства и обслуживания шести 34-этажных жилых домов" земельный участок с кадастровым номером 8000000000:62:002:0099 площадью 4,1329 га был передан в постоянное пользование Главному управлению Нацгвардии Украины.
По состоянию на сегодня землепользователь ищет потенциального инвестора для завершения строительства данного жилищного комплекса. Отсутствие финансирования является основной проблемой данного объекта.
Так, новому инвестору нужно будет провести экспертизу технического состояния объекта, корректировку проектной документации согласно действующим государственно-строительным нормам, провести экспертизу проектной документации с учетом корректировки, а также получить разрешение на строительные работы.
Но стоит отметить, что потенциальные инвесторы не заинтересованы в этом объекте недвижимости, так как вложений они требуют немалых в то время, когда почти все объекты недвижимости в этом жилищном комплексе уже проданы.
4. ЖК "Жуляны" (ул. Добробутная, 1, 2, 3)
Собственниками земельных участков, на которых запланировано строительство данного жилищного комплекса, является физлицо, а их целевое назначение — для строительства и обслуживания жилых домов, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок).
Стоит отметить, что на земле с таким целевым назначением разрешается строительство частных (одноквартирных) и хозяйственных построек до 4-х этажей. Между собственниками земли и ОК "ЖСК Жуляны" были заключены ряд договоров суперфиция от 06.11.2014 года.
Согласно Генеральному плану г. Киева и проекту планирования его пригородной зоны на период до 2020 года, утвержденного решением Киевского городского совета №370/1804 от 28.03.2002 года, и Детальному плану территории микрорайона Жуляны Соломенского района г. Киева, утвержденного Решениям КГС №796/1457 от 14.06.2007 г. (с изменениями), земельные участки на ул. Добробутной, 1, 3 в г. Киева по функциональному назначению относятся к территории усадебной застройки (существующая).
Градостроительные условия и ограничения (ГУО) были получены застройщиком 02.12.2014 года №581/14/12-3/009-14, ими предусмотрено строительство индивидульного двухэтажного дома. Фактически же строятся 4 дома высотой 9-16 этажей.
Согласно Решения Соломенского суда г. Киева по делу №760/442/17 договор суперфиция с ОК "ЖСК "Жуляны" был расторгнут, суд вернул земельные участки их собственнику.
Согласно решению Окружного административного суду г. Киева от 23.06.2015г. по делу №826/11280/15 (апелляция оставила без изменений) Судом установлено, что ОК "ЖСК "Жуляны" указаны недостоверные данные в декларации о начале выполнения строительных работ в части несоответствия указанной в декларации проектной документации по основным показателям объекта строительства фактически выполненным строительным работам, а именно: во время строительства завышена этажность жилого дома, который строится, иск удовлетворен, работы приостановлены.
Приказом Департамента ГАСИ в г. Киеве №74 от 18.01.2016 года отменено регистрацию декларации о начале строительных работ серии КВ №083150170071 от 17.01.2015 года объекта по ул. Добробутная, 1, 3 в г. Киеве.
Кроме того, Департаментом ГАСИ в г. Киеве 18.01.2016 года выдано предписание об устранении нарушений градостроительного законодательства на объекте строительства по ул. Добробутная, 1, 3 путем сноса объекта самовольного строительства.
Декларация о готовности объекта к эксплуатации серии КВ №143170450116 от 14.02.2017 года отсутствует на сайте ГАСИ, что может свидетельствовать об ее отмене.
Учитывая, что согласно ст. 376 ГК Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта, либо с существенными нарушениями строительных норм и правил, ЖК "Жуляны" является именно таким объектом.
Таким образом, в данном случае заказчиком строительства нарушены нормы градостроительного законодательства. На индивидуальном приусадебном земельном участке строительство более чем 2-этажных домов невозможно.
5. Многофункциональный комплекс по ул. Большая Васильковская, 107-109
В центре Киева, возле самого входа в метро "Палац Украина" планируется строительство многофункционального комплекса, заказчиком строительства которого является ООО "Укржилбуд". Так, застройщик получил градостроительные условия и ограничения для проектирования многофункционального комплекса по ул. Большая Васильковская, 107-109.
Данный комплекс пока нельзя отнести к проблемным, так как разрешительная документация в процессе разработки.
Однако стоит отметить, что уже на существующем этапе видны некоторые нарушения действующего законодательства, которые устранить в дальнейшем будет весьма трудно.
Согласно ГУО от 13.06.2018г. новое строительство планируется на двух земельных участках, один из которых принадлежит ООО "Укржилбуд" на праве собственности, а другой земельный участок застройщик арендует у Киевского городского совета.
Отметим, что запланированная высотность комплекса — 100 метров. В то же время территория комплекса входит в зону Центрального исторического ареала г. Киева, то есть согласно действующего законодательства не должна превышать 27 метров.
Более того, согласно данным Генерального плана г. Киева эта территория по функциональному назначению относится к территории общественных зданий и сооружений.
Согласно ГСН В.2.2-9-2009., многофункциональные комплексы — комплексы, которые формируются из помещений, их групп, зданий и сооружений разного общественного и жилого назначения, сочетание которых обусловлено эксплуатационными потребностями, экономической целесообразностью и градостроительными требованиями.
6. ЖК "Приозерный" (ул. Здолбуновская, 13)
Особенность этого жилого комплекса в том, что согласно общедоступной информации, данный комплекс относится к так называемым проблемным объектам Войцеховского (УКО-групп). Всего первично в этой группе объектов находилось более 40 объектов. Указанный ЖК также отнесли к этому списку.
На самом же деле, строительство высотки по ул. Здолбуновской, 11-В (13) началось еще в 2005 году. Возведением ЖК занималась компания "Градострой".
Инвесторами комплекса выступили физические лица, Фонд государственнного имущества, Служба внешней разведки Украины, Управление жилищного обеспечения КГГА, Национальный банк Украины, Кабинет Министров Украины и другие организации. Проект был включен в программу "Доступное жилье". Тем не менее, для завершения строительства требовались еще средства, и в заявленные сроки застройщик не смог завершить проект.
И то, что произошло далее, достаточно необычно и примечательно. Одна из компаний "Интер-Премиал" (которая в последствии была связанна с УКО-групп) зашла на площадку как генеральный подрядчик. В последующем ей делегировали часть функций заказчика. При этом, что очень важно, полномочия относительно продажи остались у первичного застройщика. Однако отсутствие полномочий не помешало компании "Интер-Премиал" продать более 60 квартир. В том числе как квартиры были проданы: нежилые помещения, помещения технического этажа и даже паркинг. Доверчивые инвесторы поверили в то, что строящийся паркинг, построенный на более чем 50%, действительно переделают под жилье. Собранные таким образом средства до первичного застройщика не дошли. И дом не достроился. А вот 60 инвесторов, "купивших" квартиры через УКО-групп, появились.
В чем же примечательность этого проекта, если таких проблемных строек по городу десятки.
Во-первых, в отличие от всех (или почти всех) объектов УКО-групп, у этого объекта все в порядке с разрешительной документацией. Есть все разрешения, согласования и экспертизы. Не взирая на это, объект по всем данным проходит как объект Войцеховского и значится проблемным, в том числе на сайте Центра мониторинга застройки КГГА.
Во-вторых, компания "Интер-Премиал" продавала квартиры, подделав договор, расширив свои полномочия и добавив в них еще функцию застройщика — продажу.
В-третьих, инвесторы выиграли у города судебный процесс и обязали КГГА организовать работы, связанные с завершением строительства жилого дома, которые сооружались с привлечением средств физических лиц в случае несостоятельности застройщиков продолжать такое строительство. Данное решение является одним из первых.
Невзирая на все это, КГГА не совершает никаких действий, которые бы способствовали завершению строительства жилого дома (кроме регулярных совещаний с инвесторами), объект все еще значится проблемным, а уголовные дела относительно подделки договоров все еще находятся на стадии досудебного расследования.
Основная причина того, почему этот объект в нашем списке ТОП-проблемных: при наличии всех документов, при инвестициях в объект со стороны большого количества государственных структур, за много лет следственные органы так и не разобрались в том, кто и как обманул инвесторов компании "Интер-Премиал", а городские власти продолжают считать его необоснованно проблемным, при этом самоустранившись от реального решения ситуации. Считаем такое самоустранение симптоматичным и именно оно является одной из ТОП проблем на рынке столичной жилой недвижимости.
7. Жилой массив "Патриотика" (микрорайон Осокорков)
Застройщиком данного проекта выступает компания "Аркада". Компания с именем и опытом работы. Огромнейшее количество инвесторов уже проинвестировали в дома. Стоит отметить, что много из намеченных домов уже построено и не безуспешно введено в эксплуатацию.
По каким-то причинам застройщик перестал платить арендную плату, что, безусловно, недопустимо и является нарушением договора. При этом земельные участки в аренде, имеют настолько большую площадь, что на одном участке находилось большое количество домов и огромное количество инвесторов.
С одной стороны, мэр Кличко едет в Канны на международную выставку недвижимости MIPIM и популяризует инвестиции в Киев (что правильно). С другой стороны, Киевсовет и лично мэр расторгают договора с застройщиком, в дома которого уже проинвестировало множество семей. Еще раз следует отметить, что арендную плату необходимо вносить своевременно и любые договорные отношения следует выполнять. Однако существует как минимум несколько других способов заставить застройщика оплатить плату.
Решение, принятое мэрией, на фоне попыток привлечь инвестиции выглядит как движение в противоположные стороны. Кроме того, такими действиями мэрия подрывает основы доверия к рынку столичной недвижимости в целом. Любой инвестор может остаться с проблемой один на один.
8. Строительство ТРЦ на Осокорках
Застройщик многие годы собирал исходные данные и разрешительные документы. Получил от городских властей градостроительные условия и ограничения. Провел общественные слушания. При этом в тот период они были уже необязательны. Следует вспомнить, что все это время инвестор оплачивал арендную плату за участок. Это длилось почти 10 лет.
Когда же инвестор собрал все документы и начал устанавливать забор, активисты и местные жители начали проводить демонстрации относительно незаконности застройки, которые переросли в потасовки с застройщиком.
Примечательно еще и то, что рядом с участком нет ничего кроме дороги. Участок не граничит ни с одним другим участком, так как находится внутри клеверной развязки.
Именно в этот период времени от мэра Кличко распространялись месседжи: "Первый шаг для привлечения инвесторов и главное направление моей деятельности за первый год — преодоление коррупции. Мы внедряем четкие, прозрачные и понятные правила для бизнеса. Мы также делаем управление городом открытым для жителей, СМИ и активистов".
После общественных волнений горсовет расторг договор с инвестором, а самому участку решением Киевсовета присвоили статус сквера.
Значимость этого проекта для нашего списка ТОП в том, что этот и другие подобные проблемные проекты показывают реальное расхождение в отношении городских властей к инвестициям в прессе и на деле.
9. Шулявская развязка
Городские власти давно анонсировали и уже проводят непосредственно реализацию устаревшей и ветхой развязки на Шулявке. Однако выбранное решение не самое лучшее. И речь идет даже не о стоимости строительных работ. Вот основные претензии к этой развязке одного из лучших транспортных инженеров Украины Виктора Петрука:
– Проект развязки имеет низкую пропускную способность и высокий коэффициент аварийности;
– Предлагаемые альтернативные решения не были должным образом оценены. В том числе без должного внимания осталась трехуровневая развязка с реверсивным распределительным кольцом. В тоже время, по результатам транспортного моделирования потоков, в среде PTV Vissim крупнейший транспортный эффект дает именно трехуровневая развязка;
– Существующее проектное решение неполное. В нем решены только два левых поворота Чоколовка-Святошино и Святошино — Дорогожичи. На практике это означает, что при движении по Проспекту Победы со стороны Окружной как нет, так и не будет возможности проехать через развязку в сторону Дорогожичей;
– Проект развязки создает дополнительные трудности для пересадки пассажиров разных видов общественного транспорта. А сам Шулявский узел — достаточно оживленный хаб пересечения разных видов транспорта;
– Реализация существующего проектного решения невозможна без перекрытия движения транспорта. Альтернативные проекты это позволяли.
Все это результат отсутствия транспортного моделирования, а также выбор проектного решения не на конкурсной основе.
10. Подольско-Воскресенский мост
Особенность этого строения заключается в том, что он не имеет аналогов в мире по длине пролета над руслом реки без опор в воде. Кроме того, он рассчитан под сочетание движения автомобилей и поездов метро.
Также этот мост известен как самый дорогой столичный долгострой. Еще более тридцати лет назад архитекторы и инженеры разработали технико-экономическое обоснование строительства Подольского моста. Сам проект был утвержден в 1993 году, в этом же году и началось его строительство.
Несколько раз работы приостанавливались из-за недостаточного финансирования. Отсутствие стабильного финансирования привело к нарушению сроков строительства, в связи с чем и был разорван договор с генподрядчиком этого объекта — компанией "Мостобуд".
Но в 2018 году строительство моста активизировалось. Были внесены изменения в сам проект моста, так как с момента его первоначальной редакции значительно изменилась градостроительная ситуация.
Многие говорят, что городу дешевле отказаться от этого проекта. Но, по данным статистики, наихудшее состояние на сегодняшний день на Московском мосту. Кроме того, учитывая то, что с каждым днем количество транспорта в г. Киеве возрастает, через некоторое время может наступить транспортный коллапс. Дабы разгрузить другие мосты, которые соединяют правый и левый берега, этот объект является стратегически важным.
