Со времен "Элиты-центра" прошло около 10 лет, а вопрос защиты инвесторов до сих пор практически не урегулирован.
Перечень инструментов, гарантирующих права инвесторов строительства в Украине, очень скудный. На уровне Верховной Рады были отдельные попытки урегулировать такие отношения. Например, в статье 4 закона "Об инвестиционной деятельности" установлено: "Инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием государственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства".
Указанные способы финансирования контролируются регуляторами — Нацкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку и Нацкомиссией, которая осуществляет государственное регулирование в сфере рынков финансовых услуг. Однако на практике застройщики используют и другие механизмы финансирования и не несут за это ответственности.
Помимо этого, в прошлом году были внесены изменения в законы "О местном самоуправлении" и "О местных государственных администрациях". К функциям органов местного самоуправления добавились полномочия по организации работы, связанной с завершением жилого строительства в случае, если застройщик не в состоянии это сделать, а также осуществление госконтроля за соблюдением договорных обязательств застройщиками. Осуществлять такой контроль могут и райадминистрации. Но на данный момент эти изменения не нашли широкого отражения в нормативных актах местного уровня. Потому заметных изменений в урегулировании проблемы долгостроев не произошло.
Нет требований — нет гарантий
В 2011 году разрешительные процедуры в сфере строительства были существенно упрощены. Для строительства I-III категории сложности (объект III категории — средняя высотка) существует заявительный принцип — получать разрешения не нужно. В результате вместо ожидаемой свободы отдельные застройщики получили фатальную для инвесторов "вседозволенность".
Нет особенных требований и к самим строительным компаниям. Есть общие правила для акционерных обществ (уставный капитал АО должен составлять на сегодня около 1,8 млн грн), но застройщик не обязан выбирать именно эту форму ведения бизнеса. Наиболее популярной остается общество с ограниченной ответственностью, где к минимальному размеру уставного капитала никаких требований нет. Кроме того, деятельность застройщиков не подлежит лицензированию. Получается, "строить" может любая компания — без репутации, без капитала, без квалифицированного персонала.
Самое неприятное для инвестора обстоятельство — то, что горе-застройщик может заложить объект незавершенного строительства в банк. В результате банк получает приоритетное право на обращение взыскания, а инвесторы могут даже не попасть в общий реестр кредиторов. Проще говоря, вложенные деньги они назад не получат, квартиру — тоже.
Маркеры безопасности
Как видим, выбрать надежного застройщика непросто. Порой даже у надежной компании случаются долгострои и проблемные объекты. Однако чтобы хотя бы частично себя обезопасить, при выборе объекта инвестирования необходимо обращать внимание на следующее:
наличие документации на землю (правильное целевое назначение, надлежащий правовой титул);
наличие документации на осуществление строительных работ (градостроительные условия и ограничения, технические условия, разрешения на строительство);
репутация застройщика;
наличие судебных споров с участием застройщика.
Также следует обращать внимание на инструмент привлечения средств. Из практики, ни один из существующих инструментов инвестирования не дает 100% гарантии. В последнее время хорошо зарекомендовали себя такие инструменты: форвардный контракты с участием биржи, инвестиционные контракты с использованием институтов совместного инвестирования и кооперативы.
По материалам: информационный портал Delo.ua
