Електронні аукціони – ефективний інструмент для продажу земельної ділянки?

Станом на сьогодні максимально можливу кількість процесів було переведено в онлайн-режим. Не стала винятком і діяльність органів державної влади й органів місцевого самоврядування. І хоча каталізатор таких змін – вірус і карантин, але позитивні наслідки спричиненої ними тенденції на діджиталізацію як спосіб виживання не можна не відзначити. А як щодо електронних аукціонів? Наскільки це ефективний інструмент для продажу, наприклад, земельної ділянки?

Розпочнімо з того, що в Україні проведення електронних земельних аукціонів стартувало з прийняттям 21 червня 2017 р. Кабінетом Міністрів України постанови № 688 "Деякі питання реалізації пілотного проекту із запровадження електронних земельних торгів і забезпечення зберігання та захисту даних під час їх проведення". Свого часу нею керувалося в діяльності Державне підприємство "Сетам". Однак Рішенням Конституційного Суду України від 25.06.2019 р. № 8-р/2019 окремі положення згаданої постанови було визнано такими, що не відповідають Конституції України (неконституційними).

Якщо ми вже заговорили про рішення Конституційного Суду України, то не зайвим буде згадати про ще одне. Так, ще 17.04.2008 Кабінет Міністрів України, не дочекавшись прийняття відповідного закону, установив порядок проведення земельних аукціонів, ухваливши постанову "Про затвердження Порядку проведення у 2008 році земельних аукціонів" № 394, а вже 11.11.2008 Конституційний Суд України Рішенням № 25-рп/2008 визнав таку практику неконституційною, посилаючись на те, що відповідні питання має бути врегульовано лише законом.

На цей час продаж земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах врегульовано гл. 21 Земельного кодексу України. Ним, зокрема, передбачено таке: земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), включно з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах).

Торги проводять у формі аукціону, за результатами якого укладають договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем), який запропонував найвищу ціну за продавану земельну ділянку або найвищу плату за користування нею, зафіксовану під час проведення земельних торгів.

Варто зазначити, що на земельних торгах неможливо скористатися переважним правом купівлі, а продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) можна здійснювати на земельних торгах лише з ініціативи власників земельної ділянки.

Організатором земельних торгів є фізична або юридична особа – власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів.

Виконавцем земельних торгів є суб'єкт господарювання, який уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення.

Учасником земельних торгів є фізична або юридична особа, яка подала виконавцю земельних торгів необхідні документи, сплатила реєстраційний і гарантійний внески, зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельні торги.

У частині, що стосується фінансових питань, законодавець передбачив, що розмір реєстраційного внеску визначає виконавець і він не може перевищувати 50 відсотків розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб на дату публікації оголошення про проведення земельних торгів, а розмір гарантійного внеску за лотом становить 5 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки або 30 відсотків стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису)).

Під час добору земельних ділянок державної чи комунальної власності враховують:

• затверджена містобудівна документація;
• затверджена документація із землеустрою;
• маркетингові дослідження;
• інвестиційна привабливість;
• звернення громадян і юридичних осіб щодо намірів забудови.

Організатор земельних торгів не пізніше ніж через десять робочих днів після підписання договору про проведення торгів передає, а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот. Документацію щодо кожного лота оформлює виконавець земельних торгів в окрему справу й після закінчення торгів передає покупцеві.

Ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів. Договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладають безпосередньо в день проведення торгів. Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути посвідчено нотаріально.

Для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки нотаріусу подають протокол торгів з інформацією про земельну ділянку, відповідальність за достовірність якої покладено на організатора земельних торгів. Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом. Документ про оплату разом із договором купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки є підставою для державної реєстрації відповідного речового права переможця земельних торгів на земельну ділянку.

Земельні торги може бути скасовано або визнано такими, що не відбулися, або їх результати може бути анульовано.

Загалом, ст. 137 Земельного кодексу України досить детально розписує порядок проведення земельних торгів, однак в офлайн-режимі.

У частині, що стосується електронних торгів, станом на сьогодні готують на друге читання проєкт закону про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони.

Як зазначають автори законопроєкту, ним передбачено принципово інший порядок продажу й передання в користування земельних ділянок державної та комунальної власності.

У чому ж принципова різниця?

Єдина електронна система. Відповідно до запропонованих проєктом змін земельні торги проводитимуть у єдиній електронній торговій системі у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладатимуть договір купівлі- продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за продавану земельну ділянку або найвищу плату за користування нею, зафіксовану під час проведення земельних торгів (цінову пропозицію).

Склад учасників. На відміну від положень чинного законодавства, земельні торги проводитимуть відповідно до договору між організатором й оператором електронного майданчика. Крім цього, законопроєктом виключено такого суб'єкта земельних торгів, як виконавець. Відповідно до запропонованої проєктом моделі проведення електронних аукціонів для земельних ділянок участь в організації та проведенні земельних торгів братимуть організатор та оператори електронних майданчиків. Через це учасники сплачуватимуть свої внески на рахунки не виконавця, а операторів електронних майданчиків, через майданчики яких відбуваються торги.

Розмір реєстраційного та гарантійного внесків. Розміри реєстраційного та гарантійного внесків за лотом визначатимуть з урахуванням вимог Кабінету Міністрів України, але водночас розмір гарантійного внеску не може становити менш як 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису)). З огляду на зміну моделі проведення торгів змінюються умови неповернення гарантійних внесків: учасникам – якщо жоден із них не зробив кроку аукціону (торгів), крім окремих випадків, і переможцю – якщо він у встановлений строк не підписав протоколу торгів, договору за результатами торгів, не було сплачено належної суми за придбаний лот.

Диференціація ціни продажу. Проектом передбачено на етапі підготовки лотів до земельних торгів розподіл підходів до встановлення стартової ціни продажу земельних ділянок залежно від їх цільового призначення: щодо земель державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення стартова ціна дорівнює нормативній грошовій оцінці, а щодо інших земель державної та комунальної власності – не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки.

Особливості підготовки та проведення земельних торгів:

• процедуру встановлює Кабінет Міністрів України;
• організатор через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого має бути додано документи та матеріали на лот;
• документацію щодо кожного лоту розміщує організатор в електронній торговій системі у вигляді окремого електронного документа;
• розміщене організатором в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів з документами та матеріалами на лот автоматично відображається також на Єдиному державному порталі земельних торгів у вигляді інформаційної картки на лот;
• в оголошенні за лотом мають бути зазначені обов'язково також фотографічні зображення земельних ділянок та особа, яка має переважне право на купівлю земельної ділянки (до продажу земельних ділянок застосовним є переважне право попереднього орендаря на придбання відповідної ділянки);
• усі етапи земельних торгів відбуваються через електронну торгову систему й супроводжуються публікацією відповідної інформації та доведенням її до відома учасників торгів в електронному порядку;
• відомості про учасників торгів не підлягають розголошенню до завершення торгів, що забезпечить неможливість спотворення результатів торгів і мінімізує ризики змови учасників; 
• земельні торги відбуваються за наявності не менш як двох зареєстрованих учасників (крім випадків проведення повторного аукціону, єдиним учасником якого став єдиний учасник попереднього аукціону, якщо такий учасник готовий придбати земельну ділянку або взяти її в користування за ціну, не нижчу від стартової);
• торги будуть процедурою визначення переможця торгів, під час якої учасники мають можливість поетапно збільшувати свої цінові пропозиції протягом трьох раундів (один учасник зможе протягом одного раунду торгів один раз підвищити свою цінову пропозицію не менше ніж на розмір мінімального кроку торгів, який становить 1 % від стартової ціни лота);
• протокол результатів земельних торгів формується та оприлюднюється електронною торговою системою автоматично в день завершення електронного аукціону;
• протокол про результати земельних торгів, договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів підписують / укладають за допомогою накладення кваліфікованих електронних цифрових підписів організатором і переможцем торгів у строки та в порядку, визначені Кабінетом Міністрів України; однак на вимогу переможця торгів залишається можливість також підписати зазначені документи в паперовій формі;
• у разі відмови переможця торгів від підписання протоколу торгів або від укладення договору, електронною торговою системою автоматично формується та оприлюднюється новий протокол торгів;
• право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Завершення торгів. Відповідно до положень цього проєкту земельні торги за лотом є такими, що відбулися, після сплати переможцем земельних торгів ціни продажу земельної ділянки або плати за користування земельною ділянкою. Якщо ж земельні торги було скасовано або їх результати суд визнав недійсними, проводитимуть нові земельні торги в тому самому порядку проведення електронних аукціонів, що визначений цим проєктом.

Крім цього, проєктом встановлено обов'язок організатора земельних торгів після проведення торгів опублікувати в електронній торговій системі підписаний протокол про результати торгів, договір купівлі-продажу земельної ділянки або прав на неї та відомості про здійснення переможцем торгів оплати за придбаний лот. Результати земельних торгів за кожним лотом, зокрема протокол земельних торгів і договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, укладений між організатором і переможцем земельних торгів, будуть відображені в електронній торговій системі та на Єдиному державному порталі земельних торгів.

Не можна не відзначити, що цей законопроєкт частково враховує побажання, висловлені науковцями у їхніх публікаціях:

• організацію та проведення таких аукціонів доцільно зробити незалежними від власників земельних ділянок та уповноважених ними осіб, оскільки останні можуть впливати на перебіг і результати аукціонів, лобіюючи інтереси певних учасників;
• потрібно зруйнувати монополію на організацію електронних земельних торгів: право на їх проведення доцільно надати спеціалізованим юридичним особам, які мають програмне забезпечення необхідної якості та надійності, а також кваліфікований персонал;
• усі землі державної та комунальної власності, які згідно із законом необхідно відчужувати на конкурентних засадах, потрібно продавати лише на електронних земельних торгах, а щодо приватних земельних ділянок, то їхнім власникам доцільно надати право вибору;
• закон має передбачати укладення між власником земельної ділянки, виставленої на аукціон, і переможцем електронних земельних торгів договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію чи емфітевзису земельної ділянки не просто в день проведення торгів, а відразу після (або в момент) фіксації переможця торгів із підписанням відповідного договору дистанційно з використанням кваліфікованих електронних підписів сторін договору;
• закон про електронні земельні аукціони має сприяти справедливій конкуренції між їх учасниками. 

Отже, відповідь на запитання про те, чи можуть електронні аукціони стати ефективним інструментом для продажу земельної ділянки, очевидна. Можуть, за умови врахування обґрунтованих рекомендацій та оперативного виправлення виявлених під час реалізації помилок. 

За матеріалами: "Юрист&Закон"