Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України коронавіруса COVID-19" від 11.03.2020 року № 211 з 12 березня 2020 по 3 квітня 2020 на всій території України встановлено карантин. 25 березня уряд має прийняло рішення продовжити карантин до 24 квітня 2020 року.
Ці рішення внесли свої корективи в усі сфери життя країни. Наслідки для малого і середнього бізнесу в повній мірі поки невідомі. Тому природним є бажання мінімізувати можливі ризики. Однією з істотних статей витрат багатьох бізнесменів залишається орендна плата за приміщення. Але чи існує спосіб уникнути цього під час простою? І чи можна при цьому посилатися на форс-мажор?
Як не платити за оренду під час карантину
1. Укласти додаткову угоду до договору оренди, що передбачає "орендні канікули"
Відразу зазначу, що такий варіант розвитку подій був би кращим для орендаря. У той же час його можна реалізувати тільки за наявності згоди обох сторін. А це означає, що орендодавець може відмовитися від підписання додаткової угоди і змусити його внести зміни в договір навряд чи вийде. Одностороння зміна договору орендарем законодавством не допускається. Напевно, знайдеться не багато орендодавців, які готові відмовитися від отримання оплати за договором. Однак, в будь-якому випадку, варто спробувати і все ж звернутися до орендодавця з проханням піти на поступки заради подальшої плідної співпраці.
2. Карантин як форс-мажор
Більшість договорів в Україні містять умови про форс-мажор (обставини непереборної сили). Рівень регулювання договором відносин сторін у разі форс-мажору може бути різним: від декількох пунктів до цілих розділів.
Далеко не в кожному договорі серед обставин непереборної сили вказано карантин. Втім, це не є проблемою, оскільки 17 березня 2020 був прийнятий Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)", яким доповнено перелік форс-мажорних обставин, визначених ч .2 ст. 14-1 ЗУ "Про торгово-промислові палати в Україні".
Сторона звільняється від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань за договором, якщо таке невиконання є наслідком дії непереборної сили.
Умовою звільнення від відповідальності зазвичай є повідомлення контрагента про настання таких обставин, підтвердженням наявності форс-мажорних обставин - сертифікат/довідка Торгово-промислової палати. Крім того, в договорі може бути зазначено, що настання обставин непереборної сили продовжує термін виконання зобов'язань за договором на період дії виниклих обставин, і не зобов'язує сторону, яка перебувала під впливом таких обставин, відшкодовувати збитки або нести відповідальність, визначену в договорі.
Варто розуміти, що тягар доведення зв'язку між карантином і неможливістю виконання зобов'язань за договором (оплати орендної плати) лежить на орендарі. Наприклад, якщо приміщення використовується для господарської діяльності, ведення якої заборонили під час карантину, така причинно-наслідковий зв'язок існує.
Таким чином:
Зверніть увагу, що дуже часто договором передбачена опція розірвання договору в разі дії форс-мажору більше визначеного терміну.
3. Зменшення оплати або звільнення орендаря від сплати за період, протягом якого приміщення не могло використовуватися за призначенням
Частини 4 і 6 статті 762 Цивільного кодексу України визначають, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Карантин і обмеження на ведення певного виду господарської діяльності є обставинами, що не залежать від орендаря і унеможливлюють використання орендарем майна в цей період.
В даному випадку судова практика з розгляду спорів про звільнення орендаря від орендної плати на підставі цієї статті буде тільки формуватися, оскільки в історії України даний карантин перший.
За матеріалами: ФОКУС
