Євген Власов, юрист, адвокатська фірма «Goro legal»
Витратність у часі та коштах, а також наявність того чи іншого набору юридичних засобів захисту від потенційних претензій визначають обрання алгоритму поведінки в будь-якій справі. Ніхто не хоче платити зайвого, а тим паче державі. Обираючи тип угоди з нерухомістю з усього різноманіття, як правило, надають перевагу договору купівлі- продажу або дарування. Слід зазначити, що суб’єктам відносин в умовах постійної лібераліза- ції валютного контролю та обмежень доводиться прораховувати технічний бік реалізації угоди (необхідність проведення оцінки майна, можливість готівкових операцій з урахуванням лімітів), а також податкові наслідки від таких операцій.
Держмито та оцінка
Згідно з гл. 16 Наказу Міністер- ства юстиції України від 22.02.2012 р. №296/5 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», за вчинення нотаріальних дій державні нотаріуси справляють державне мито у розмірах, встановлених законодавством. Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державне мито», за посвідчення договорів відчуження (дарування, купівля- продаж) нерухомості (земельних ділянок, квартир, будинків, кімнат тощо), що перебувають у власності громадянина, який здійснює таке відчуження, сплачується 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. Хоча у п. 1.18 Порядку вчинення нотаріальних дій зазначено, що нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування і дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, а також документа про оціночну вартість, проте для визначення суми договору з метою розрахунку державного мита без ці- нової оцінки не обійтися. Отже, зекономити не вийде ні при оформленні купівлі-продажу, ні при даруванні. У будь-якому випадку доведеться провести оцінку та заплатити держмито за ставкою 1% від суми договору.
Збір до пенсійного фонду
Виходячи з положень п. 9 ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування», платниками збору на обов’язкове державне пенсійне страхування є, зокрема, підприємства, установи та організації (незалежно від форм власності), фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ та організацій, що придбавають нерухоме майно за бюджетні кошти, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами чи привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше. Ставка збору становить 1% від вартості нерухомого майна, зазначеного в договорі купівлі-продажу такого майна. В Україні не розроблено та не впроваджено механізму з’ясування того, придбала особа житло вперше. Пенсійний фонд неодноразового звертав увагу на те, що при даруванні майна збір до пенсійного фонду не сплачується (Лист від 17.09.2013 р. №24530/03-30, від 16.05.2001 р. №06/2303). Таким чином, операція купівлі- продажу є більш витратною, з урахуванням необхідності сплатити пенсійний збір у розмірі 1%.
Оподаткування
Виходячи з приписів положень ст. 172 ПК України, не оподатковується дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), не частіше одного разу протягом звітного податкового року, житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, об’єкта незавершеного будівництва, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України, залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад 3 роки. Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад 3 роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину. Варто звернути увагу на те, що оподаткування доходу, отриманого платником податку як дарунок (або в результаті укладення договору дарування) від фізичних осіб, згідно з п. 174.6 ст. 174 ПК України, здійснюються як для спадщини. Якщо ж продається нерухомість, що не відповідає критеріям, про якрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до українського законодавства. Крім того, не слід забувати про військовий збір при оформленні угод купівлі-продажу нерухомості. Так, об’єктом оподаткування військовим збором є, зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включається частина доходів від операцій з майном. Ставка військового збору для фізичних осіб (резидентів, нерезидентів) становить 1,5% об’єкта оподаткування. Сплата військового збору у разі нотаріального посвідчення договорів купівлі/продажу нерухомого майна (квартир) здійснюється платником податку за місцем їх нотаріального посвідчення. Необхідно розуміти, що військовий збір не нараховується та не сплачується, якщо виконуються умови, визначені в п. 172.1. ПК України (житлова нерухомість, строк володіння не менше ніж 3 роки, продаж вперше за звітний період).
Таким чином, розмір податків та зборів при отриманні доходу від продажу нерухомості може варіюватися від 0% до 19,5%. При оподаткуванні доходів за угодами дарування нерухомості по- трібно брати до уваги положення податкового законодавства, які регламентують оподаткування спадщини (п. 174.6 ст. 174 ПК України). Так, оподатковуються за нульовою ставкою податку на доходи фізичних осіб у разі отримання подарунку членами сім’ї дарувальника першого ступеня споріднення. Членами сім’ї фізичної особи першого ступеня споріднення вважаються його батьки, чоловік або дружина, діти (в тому числі усиновлені). Інші члени сім’ї фізичної особи вважаються такими, що мають другий ступінь споріднення. Особи, які не є родичами першого ступеня споріднення, при отриманні подарунка мають заплатити 5%, а якщо подарунок отримується від нерезидента або нерезидентом- фізичною особою, то розмір ставки податку сягатиме 18%. Військовий збір за єдиною ставкою (1,5%) для всіх доїведеться заплатити, якщо обдарований не є родичем першого ступеня споріднення. Отже, економічні витрати при оформленні договорів дарування є аналогічними купівлі-продажу (від 0% до 19,5%). Фактично, економія у витратах при даруванні, у порівнянні з купівлею- продажем, лише 1%. Однак і це може бути вирішальним. В умовах тотальної економії кожен учасник ринку діє під гаслом: «Заощадити, оптимі- зувати, не заплатити, а заплативши, повернути!».
По материалам: Юридична Газета
