Гучні скандали на ринку нерухомості та банкрутства кількох великих гравців змусили інвесторів замислитися про необхідність більш серйозної перевірки забудовника та об'єктів будівництва. Які механізми захисту прав інвесторів у нерухомість існують у межах чинного законодавства, про які обов'язково потрібно знати кожному, розповів Mind керуючий партнер, адвокат GORO legal Дмитро Овсій.
В Україні, за даними Міністерства розвитку громад та територій, станом на 2020 рік налічувалося близько 200 000 сімей, які постраждали від будівельних пірамід і банкрутств забудовників. А число проблемних об'єктів житлової нерухомості (будинків) становить 150–200.
На жаль, на сьогодні ця проблема залишається вкрай актуальною, оскільки охочих інвестувати свої кошти в нову нерухомість менше не стає. Чим і користуються недобросовісні ділки та аферисти.
Сумно, але держава з незрозумілих до кінця причин не поспішає захищати в повній мірі права інвесторів у нерухомість. Лише недавно в парламент був внесений законопроєкт «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» №5091. Однак на сьогодні цей проєкт рішення, так би мовити, завис на стадії ознайомлення депутатського корпусу та не вноситься до порядку денного Ради.
Затягнулися і інші законодавчі ініціативи в цій сфері, серед яких і гучний законопроєкт від 5 листопада 2013 року №3542 про захист прав інвесторів під час будівництва житлової нерухомості. Тобто поки залишається розраховувати на вже чинну нормативно-правову базу.
Нижче – про основні механізми захисту прав інвесторів у нерухомість.
Варто зазначити, що інвесторам перед операцією обов'язково необхідно скористатися допомогою фахівців – брокерів/юристів/адвокатів, що спеціалізуються на питаннях інвестування в нерухомість. Йдеться як про консультації, так, можливо, і про всебічний супровід кейсів (наприклад, у судах та інших інстанціях).
Обов'язково вивчіть:
Якщо ви знайшли ризики, вимагайте їхньоъ мінімізації за рахунок гарантій від учасників процесу: порука, інші способи забезпечення або гарантії. Це не допоможе на 100%, але це полегшить доведення істотних порушень умов угоди або дозволить рухатися шляхом повернення інвестицій згідно з КК (через порушення справи про шахрайство)
Якщо ви виявили суттєві порушення в дозвільній документації, поміркуйте над цим – можливо, кращий спосіб примножити – це не втратити?
Якщо можна вносити правки до договору, обов'язково вивчайте і пропонуйте зміни в частині гарантій інвестицій: відповідальність, право на односторонню відмову, забезпечення та гарантії.
Інвестори, як громадяни України, мають всі підстави захищати свої законні інтереси, якщо порушуються їхні права або законодавство в сфері нерухомості.
На сьогодні питання інвестування в нерухомість регулюється, зокрема, Законом України «Про інвестиційну діяльність». Цей закон передбачає особливість інвестування в об'єкти житлової нерухомості.
Згідно з цим законом (ст.4), інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління, може здійснюватися виключно через:
Інші способи також допустимі. Але кожен із вищезазначених способів має свої унікальні механізми захисту.
Інвестування через фонди фінансування будівництва та/або фонди операцій із нерухомістю відбувається за участю фінансової компанії – управителя фондами. Держава, в особі регуляторів, здійснює нагляд за цими компаніями, що створює додатковий контроль.
Найголовніше – такі компанії мають у заставі (іпотеці) права на об'єкт незавершеного будівництва. У разі, якщо забудовник не подужав, об'єкт може бути вилучений і переданий тому, хто спроможній його добудувати.
Якщо порівнювати інші схеми продажів, то у разі дефолту забудовника виникають суперечки навколо об'єкта незавершеного будівництва. Кредитори готові його розтерзати на частини. Інвестори ж мають, як правило, вимоги негрошові, тобто передати квартиру, і в справах про банкрутство взагалі не мають в такому випадку голосів, тобто голосують тільки грошові кредитори.
Це великий плюс.
У разі вкладень через інститути спільного інвестування (ІСІ) у інвесторів є дві важливі переваги. ІСІ здійснює діяльність під контролем регулятора від держави і саморегулюючої організації – Української асоціації інвестиційного бізнесу.
Крім того, цей спосіб інвестування дозволяє дуже добре оптимізувати податки фізичних осіб при спекулятивних інвестиціях. На відміну від інших способів доходом буде різниця між ціною покупки активу та ціною його перепродажу (якщо такий перепродаж здійснюватиметься через інвестиційний фонд).
У разі випуску облігацій емітент повинен відповідати суворим вимогам, зокрема, щодо активів, які перевіряються комісією з цінних паперів.
Також при випуску облігацій фіксуються проєктні рішення. Забудовник вже не може змінити без згоди власників ЦБ проєктні рішення. Головне, ви не стикнетеся з ситуацією «Вибачте, але ми вирішили змінити кількість квартир, тепер ваша кухня на 7 метрів менше».
Терміни погашення облігацій і передачі нерухомості чітко регламентовано в проспекті при випуску облігацій. Але це і добре і погано. Забудовник повинен встигнути до зазначених термінів і перенести термін погашення без згоди власників паперів не можна, що, безумовно, добре. Але, якщо він не встигає, і хоч один інвестор не погодить продовження, може бути технічний дефолт, який шкодить всім інвесторам.
Крім того, згідно із Законом України «Про цінні папери та фондовий ринок», в разі прийняття органами місцевого самоврядування або органами виконавчої влади, за їх ініціативою рішення, що спричиняє зміни користувача земельної ділянки, призначеної для спорудження об'єкта житлового будівництва, що фінансується із залученням коштів фізичних та/або юридичних осіб шляхом емісії цільових облігацій підприємств, у відповідному місцевому бюджеті передбачаються видатки для відшкодування збитків власникам таких облігацій.
У будь-якому разі перед операцією раджу уважно читати всі документи, вивчати бекґраунд забудовника/підрядника (форуми, колишні проєкти, документацію на об'єкт та інше) і звертати особливу увагу на такі ключові умови договору, як:
Безперечно, навіть найретельніша перевірка не може гарантувати на 100% своєчасного завершення будівництва. Але, як то кажуть, хто володіє інформацією – володіє світом. Так і кожен інвестор заради своїх власних інтересів, зобов'язаний володіти усіма даними про своє майбутнє житло.
А також бути на 100% юридично підкованим і захищеним професіоналами – адвокатами. Щоб не поповнити лави тих 200 000, які можуть втратити свої квартири, куплені в нечесних комерсантів.
І – як було написано в етикеті банкіра ще 1775 року – захищайте свої інвестиції.
