Появление электронного Государственного реестра вещных прав на недвижимость еще в 2015 году решило целый ворох проблем для владельцев квартир, покупателей и арендаторов. Теперь перед сделкой можно запросто выяснить, кому принадлежит жилье, какие на нем «висят» обременения (кредиты, аресты), а также какие операции объектов проводились, сколько хозяев сменила квартира. Однако, основные изменения, связанные с электронным реестром, вступили в силу с 2016 года. Они связаны с упрощением процедур по регистрации недвижимости, и полным отказом от бумажных выписок.
С одной стороны, меньше бюрократии. Но зато и риски того, что доступностью данных воспользуются злоумышленники, возрастают в разы.
Успеют все
Главное новшество заключается в том, что удостоверять право собственности на недвижимость отныне могут не только государственные регистраторы, но и нотариусы. Поэтому проблема толкучек и очередей в отделах госрегистрации фактически решена, и заявитель (например, покупатель квартиры в новостройке или тот, кто приобретает жилье с рук) может поставить жилье на учет там, где ему удобно. Благо, недостатка в нотариусах нет.
Правда, их услуги недешевы. Например, при покупке квартиры у застройщика стоимость регистрации может достигать 5000-5500 грн. Если сделка оформляется между физлицами, то гонорар нотариуса составит около 4000 грн. Для сравнения, цена аналогичных услуг госрегистратора колеблется в пределах 300-400 грн.
Второе важное нововведение – отмена свидетельств о праве собственности на недвижимость на бумажных носите-лях. Владелец жилья подает необходимый пакет документов, нотариус или регистратор вносит данные в реестр, и по результатам регистрации формируется выписка, которая распечатывается заявителем самостоятельно.
«Даже если обратиться к лицу, которое уполномочено на регистрацию, оно предоставит выписку не на бланке, а на обычном листке, без подписей и печатей», – объясняет Игорь Корнев, партнер адвокатской фирмы GORO legal. Кстати, на сайте Министерства юстиции даже есть возможность подать предварительное заявление на регистрацию вещных прав на недвижимость в режиме онлайн. Для этого нужно перейти в кабинет электронных сервисов по адресу https://kap. minjust.gov.ua и выбрать вкладку «Государственные реестры». Однако, сервис, очевидно, находится в процессе тестирования, так как попытки воспользоваться им не увенчались успехом – система раз за разом сообщала о каком-то сбое.
Ищут лазейки
Первые сложности при регистрации жилья не заставили себя ждать. В основном прецеденты связаны с искажением данных на этапе их внесения в реестр.
«В случае отчуждения недвижимости, данные о которой не содержатся в реестре, госрегистратор сначала вносит информацию о правах фактического собственника и лишь после этого регистрирует переход права на объект недвижимости покупателю. На этом этапе и возможно появление ошибок», – приводит пример старший юрист юридической фирмы «Антика» Василий Шеретько.
И ладно, если регистратор или нотариус ошибется в фамилии либо адресе. Но когда речь идет о том, что квартира, например, находится в залоге у банка, а в реестре этой записи не будет, то при последующей перепродаже квартиры нового собственника может ожидать большой сюрприз. Особенно, если продавец окажется недобросовестным. Впрочем, случаи вполне конкретного мошенничества со стороны третьих лиц, которые вступают в сговор с нотариусами, тоже имеют место. Механизм обмана сводится к тому, что на основании «липовых» документов с объектом недвижимости проводится несколько фиктивных сделок, и право собственности на квартиру переходит мошенникам. Причем доказать свою правоту не так просто, ведь в реестре, который подтверждает владельца жилья, все чинно и красиво.
Зрим в договор
Юристы успокаивают, что хозяева квартир не так беззащитны, как кажется на первый взгляд. Параллельно с электронной записью, при регистрации каждого объекта недвижимости формируется дело в бумажной форме. И в том случае, если данные в «онлайне» и в «оффлайне» расходятся, приоритет имеет регистрационное дело в бумажной форме, и то, что записано в нем.
«Также Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» предусматривает процедуру исправления ошибок по заявлению собственника, покупателя, или по решению Министерства юстиции, в случае удовлетворения жалобы на действия государственного регистратора, если ошибка возникла по его вине», – поясняет Василий Шеретько.
Кроме того, не стоит забывать, что основание для регистрации объекта недвижимости – не выписка из реестра, а документ подтверждающий переход права собственности, либо возникновение такого права.
Это договор купли-продажи, дарения, мены, наследства.
Например, регистрируя квартиру, приобретенную непосредственно у застройщика, ее владелец предоставляет технический паспорт на объект недвижимости, документы, которые подтверждают ввод дома в эксплуатацию, присвоение ему адреса и т.д. Если же дом построен заявителем на собственном участке, то в таком случае необходимо предоставить декларацию из ГАСКа о готовности объекта к эксплуатации, документы подтверждающие право пользования землей. «Поэтому если даже допустить, что в реестре данных о конкретном объекте вдруг не окажется, на основании этих документов достаточно легко снова зарегистрировать свое право собственности либо признать его через суд», – успокаивает юрист ЮКК «Де-Юре» Иван Топор.
Арендаторов, которые снимают жилье, от непорядочных хозяев может уберечь договор аренды, заверенный нотариально. Потому что при заключении такого договора нотариус может проверить владельца квартиры буквально на «лету» в базе Минюста. Но от того, что хозяин вздумает продать квадратные метры, невзирая на наличие арендаторов, не застрахует ни электронный реестр, ни бумажное свидетельство о регистрации (как в прежние времена). «Если этой справке хотя бы несколько часов, ее можно считать устаревшей, так как через час после ее получения объект может быть продан», – предупреждает Иван Топор.
Однако сложнее всего, конечно, тем, кто покупает квартиру в недостроенном доме. «В судебной практике уже есть прецедент (связанный с нашумевшим ЖК «Коцюбинский»), подтверждающий, что любой договор, который заключают для покупки квартиры на этапе строительства, не гарантирует того, что покупатель получит жилье, за которое заплатил деньги», – рассказывает глава Ассоциации инвесторов жилья Олег Петровец.
Иными словами, пока строительная компания не введет объект в эксплуатацию, данные о недвижимости в реестре не появятся. И если застройщик решит «кинуть» покупателей, оспаривать свое право на квартиры они будут долго и безуспешно.
По материалам журнала "Деньги" №7 (321) от 07.04.2016 года (стр. 31-33)
